Các rủi ro khi góp tiền mua chung đất thường gặp

Rủi ro khi góp tiền mua chung đất thường gặp hiện nay là những rủi ro khi khai thác hoặc định đoạt quyền sử dụng đất. Tuy gặp nhiều rủi ro nhưng không thể phủ nhận những lợi ích của hình thức này mang lại. Bài viết dưới đây cung cấp cho quý bạn đọc về các biện pháp hạn chế rủi ro cũng như hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

Các rủi ro thường gặp bao gồm rủi ro về khai thác và định đoạt quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP KHI MUA NHÀ ĐẤT SỔ CHUNG

Thế nào là thừa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, pháp luật về đất đai của Việt Nam ghi nhận trường hợp nhiều người cùng sở hữu chung quyền sử dụng đất cũng như yêu cầu khi xảy ra trường hợp sở hữu chung quyền sử dụng đất, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền. Do đó, việc góp vốn mua chung đất là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời những người góp vốn phải có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất cùng góp tiền để mua.

Các rủi ro khi góp tiền mua chung đất

Rủi ro khi khai thác quyền sử dụng đất

Tuy trên thực tế có tồn tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của nhiều người cùng góp tiền mua đất, nhưng khi khai thác quyền sử dụng đất lại không xác định được giới hạn của quyền khai thác, phần đất mỗi người sẽ khai thác của phần đất đã mua và dễ xảy ra tranh chấp.

Do đó, cần hình thành văn bản thỏa thuận tỷ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, tránh tranh chấp về sau.

Rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất

Tương tự như trong rủi ro về khai thác quyền sử dụng đất, khi chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đủ để thống nhất việc định đoạt quyền sử dụng đất về sau. Căn cứ Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:

• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
• Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Việc định đoạt tài sản chung phải được áp dụng theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015. Những người góp tiền mua đất chung cũng cần hình thành văn bản thỏa thuận việc định đoạt quyền sử dụng đất.

Cần hình thành hợp đồng góp tiền mua đất

Các biện pháp hạn chế rủi ro khi góp tiền mua chung đất

Để hạn chế các rủi ro khi góp tiền mua chung đất, những người góp vốn mua chung đất cần phải chú ý cũng như thực hiện những việc sau để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có:

• Hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia;
• Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật;
• Nếu không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản, hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch;
• Áp dụng theo quy định của pháp luật, yêu cầu mỗi chủ sở hữu đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lựa chọn một người đại diện đứng tên cần có giấy tờ chứng minh thỏa thuận cho người đó đại diện đứng tên.

Hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp

Tranh chấp góp tiền mua chung đất thì trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tuân theo quy định của Luật Đất đai. Điều 202 Luật Đất đai 2013 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Khuyến khích giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải

>>> Xem thêm: TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP GÓP TIỀN MUA ĐẤT

Trên đây là bài viết về các rủi ro khi góp tiền mua chung đất thường gặp. Nếu bạn đọc còn những thắc mắc hay còn vấn đề nào chưa hiểu rõ về việc góp tiền mua chung đất thì vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo tổng đài HOTLINE 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI chi tiết. Xin cảm ơn.

April 19, 2021 at 07:01AM

Giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng thể hiện định hướng sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua và bán mà đối tượng ở đây là QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. Tuy nhiên, trên thực tế tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này rất phổ biến do việc ký kết hợp đồng nguyên tắc chỉ mang tính chất ý chí khởi điểm ban đầu. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc.

Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Điều kiện để hợp đồng nguyên tắc có hiệu lực

• Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi nhận những thỏa thuận cơ bản của các bên trước khi xây dựng, thỏa thuận cụ thể thành các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có công chứng sau này.
• Điều kiện có hiệu lực hợp đồng nguyên tắc

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì để một giao dịch dân sự có hiệu lực phải đáp ứng đủ 03 quy định gồm:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập
• Chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Tuy nhiên, Điều 129 BLDS 2015 có quy định về việc vô hiệu do không tuân thủ hình thức như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thẩm quyền giải quyết khi tranh chấp phát sinh

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc

• Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
• Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, những tranh chấp sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:
• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
• Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc

Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc

Có nhiều cách để giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy nhiên hiện nay nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, trường hợp không tự hòa giải được và không hòa giải tại UBND xã được thì mới yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

>>>Xem thêm: TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI GIẢI QUYẾT NHƯ THẾ NÀO

Trên đây là bài viết của chúng tôi về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn đọc còn hoặc có bất cứ vướng mắc, khó khăn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn luật đất đai chi tiết và kịp thời. Xin cảm ơn!

April 14, 2021 at 07:38AM

Tư vấn xử lý hành vi cấp sổ đỏ sai pháp luật

Cấp sổ đỏ sai pháp luật là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Hiện nay, pháp luật đã có các chế tài, biện pháp XỬ LÝ hành chính lẫn hình sự để xử lý hành vi cấp sổ đỏ sai pháp luật. Để nắm rõ hơn về các biện pháp xử lý, khắc phục hậu quả do hành vi cấp sổ đỏ sai pháp luật gây ra, hãy cùng tìm hiểu qua bài tư vấn dưới đây.

Trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật

Trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật

Theo Điều 99 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như sau:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Khi thuộc một trong các trường hợp trên, người sử dụng đất được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan tổ chức có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được pháp luật quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013 như sau:

• Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận.
• UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận.

Biện pháp xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật

Biện pháp xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật

Khi thực hiện hành vi cấp sổ đỏ không thuộc một trong các trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 thì được xem là hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật. Để xử lý hành vi này, các nhà lập pháp đã quy định các chế tài, biện pháp xử lý hành vi cấp sổ đỏ sai luật.

Đối với sổ đỏ được cấp trái pháp luật

Trong trường hợp sổ đỏ được cấp trái pháp luật theo khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 gồm sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì sẽ bị Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai thì không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.

Đối với người có hành vi vi phạm dẫn đến cấp sổ đỏ trái pháp luật

Theo quy định tại Điều 206, Điều 207 Luật đất đai 2013, người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý như sau:

• Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác thì phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
• Đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

>>Xem thêm: Tư vấn xử lý khi đất của mình bị cấp sổ cho người khác

Luật sư tư vấn xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật

Vai trò luật sư tư vấn xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật

Để tư vấn xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật, luật sư thực hiện các công việc sau đây:

• Tư vấn quy định pháp luật về trường hợp được cấp sổ đỏ, thẩm quyền cấp sổ đỏ;
• Tư vấn về các biện pháp, chế tài xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật;
• Soạn thảo đơn kiến nghị theo yêu cầu của khách hàng;
• Tư vấn các vấn đề liên quan đến xử lý thiệt hại xảy ra do cấp sổ đỏ sai pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung Tư vấn xử lý hành vi cấp sổ đỏ sai pháp luật. Nếu quý khách có nội dung nào còn vướng mắc về xử lý hành vi cấp sổ đỏ trái pháp luật hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác liên quan đến TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn miễn phí.

April 02, 2021 at 10:26AM