Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Khi Chưa Có Giấy Chứng Nhận Có Được Không?

Đất đai là một trong những lĩnh vực thường xuyên xảy ra tranh chấp và bản chất của những tranh chấp này thường phức tạp hơn so với các tranh chấp dân sự khác. Xuất phát từ một hệ thống các quy định pháp luật về đất đai không chặt chẽ, tính pháp lý của các giao dịch, thủ tục về đất đai luôn được chú trọng đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy khi chưa có Giấy chứng nhận có được tặng cho quyền sử dụng đất không?

Thời điểm được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua sự thỏa thuận tự nguện giữa các bên, làm thay đổi chủ sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong các giao dịch về đất đai luôn cần có Giấy chứng nhận để đảm bảo tính pháp lý.

Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận có được không?

Câu trả lời ở đây là được, tuy nhiên chỉ trong một số trường hợp nhất định và phải đáp ứng các quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ta có các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:

Trường hợp thứ nhất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp thứ hai (trình bày sau đây) thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là một giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng tặng cho tài sản. Trong đó, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Các bước thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp trên:

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng hoặc liên hệ Văn phòng công chứng đến nhà để lập, ký và công chứng nội dụng của hợp đồng tặng cho.

• Cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Sổ hộ khẩu của hai bên (bản chính + 01 bản sao công chứng);
• Chứng minh nhân dân hai bên (Bản chính + 01 bản sao công chứng);

Đối với bên tặng cho nếu đã có gia đình thì bổ sung Bản sao công chứng đăng ký kết hôn của hai vợ chồng, trường hợp là tài sản riêng thì phải có căn cứ chứng minh như tài sản có trước thời điểm hôn nhân; hoặc tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc phải có xác nhận của vợ/chồng về việc từ chối nhận tài sản đó.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (Công dân đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện để làm thủ tục và đến Chi cục thuế cấp huyện nơi có nhà, đất để thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính).

1. Hồ sơ thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận gồm:
2. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
3. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký;
4. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);
5. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
6. CMND, Sổ hộ khẩu của hai bên (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
7. Đăng ký kết hôn và giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là tài sản riêng;

Đối với trường hợp cho tặng cho phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Cụ thể nếu là cha con phải có giấy khai sinh của các con photo công chứng hoặc bản sao trích lục chứng minh thư nhân đân).

Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận - Thành phần hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);
• Hợp đồng tặng cho.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
• Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận tặng cho.

Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận.

Trường hợp tặng cho giữa bố mẹ và con cái được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 10 điều 5 thông tư 301/2016/TT-BTC. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế nhu nhập cá nhân.

Các lệ phí khác:

• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương và có văn bản hướng dẫn  căn cứ pháp lý Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC.
• Lệ phí thẩm định: Khoản 12 Điều 12 Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Có hạn chế nào trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất?

Một số hạn chế trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về chủ đề tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn tư vấn trực tiếp, 

Xây Nhà Ở Tại Nông Thôn Có Cần Xin Phép Không?

Hiện nay, việc xây dựng nhà ở đang diễn ra ngày càng nhiều, nhất là ở vùng nông thôn. Kéo theo đó là nhiều vấn đề được đặt ra xoay quanh về việc xây dựng nhà ở tại đây, trong đó nổi bật lên là vấn đề xây nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không? Bài viết sau đây sẽ lý giải chi tiết về nội dung này.

Xây dựng nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
• Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
• Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
•  Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
• Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, theo quy định trên thì nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khi bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng, hay nói cách khác là không cần phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên, cần phải lưu ý các trường hợp ngoại lệ như luật quy định.

Lưu ý: Theo khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Do đó, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn tuy được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải là xây dựng tùy tiện mà vẫn phải tuân thủ các quy định khác của Luật Đất đai và các pháp luật liên quan, việc xây dựng vẫn phải đảm bảo đúng quy hoạch và đúng với mục đích sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở trên đất nghĩa địa, đất không có quyền sử dụng,… thì vẫn là vi phạm pháp luật về đất đai, về xây dựng và vẫn có thể bị xử phạt bình thường.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng cần xin phép

Nếu trong trường hợp việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì chủ xây dựng phải chuẩn bị hồ sơ và tuân thủ các điều khoản liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo luật định.

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Bản vẽ thiết kế xây dựng;

Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thời hạn và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng cần xin phép

• Theo điểm e khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 thời gian cấp phép xây dựng là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
• Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trên đây là toàn bộ nội dung về vấn đề Xây nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không? Trong trường hợp Qúy khách hàng còn thắc mắc hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ qua hotline: 0908. 748. 368 để được tư vấn miễn phí. Trân trọng!

Đất Khai Hoang Có Được Bồi Thường Không?

Khai hoang đất là một trong những hoạt động được nhà nước khuyến khích từ những năm 1960, cơ sở của hoạt động đó là những văn bản pháp luật được ban hành ở thời kỳ này. Tuy nhiên đến hiện nay có rất nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến việc sử dụng đất khai hoang, cụ thể như đất khai hoang bị thu hồi có được bồi thường không?

Đất khai hoang là gì?

Việc người dân khai hoang đất với nhiều loại hình như: khai hoang sản xuất, khai hoang đất rừng, đất khai hoang phục hóa,… không có khái niệm rõ ràng nhưng thực chất đó cũng là hành vi khai hoang đất theo phân loại đất.

Theo quy định pháp luật thì chỉ nêu về đất khai hoang và khai hoang phục hóa (Điều 2 Thông tư 52/2014 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn):

• Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất khai hoang phục hóa là đất trước đây đã sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hóa, nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thu hồi đất là gì?

Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo quy định của pháp luật thì không có quy định về đất khai hoang bị thu hồi mà chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất bao gồm:

•         Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
•         Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
•         Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
•        Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Do vậy, dù là đất đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đất khai hoang đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa làm bìa đỏ đất khai hoang hay đất khai hoang không đủ điều kiện xác nhận đất khai hoang vẫn có thể bị thu hồi theo quy định của nhà nước nếu thuộc các trường hợp trên.
Luật quy định mỗi trường hợp thu hồi sẽ có những chính sách về bồi thường, đền bù khác nhau. Có những trường hợp đất thu hồi được đền bù và có trường hợp đất không được đền bù, căn cứ vào tính hợp pháp của loại đất đó để xác định bồi thường hay không.

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường (khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013).

Đất khai hoang bị thu hồi có được bồi thường không?

Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại Điều 22 về việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Do đó, đối với diện tích đất khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp, đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có quyết định thu hồi đất vẫn được bồi thường.