Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Khi Chưa Có Giấy Chứng Nhận Có Được Không?

Đất đai là một trong những lĩnh vực thường xuyên xảy ra tranh chấp và bản chất của những tranh chấp này thường phức tạp hơn so với các tranh chấp dân sự khác. Xuất phát từ một hệ thống các quy định pháp luật về đất đai không chặt chẽ, tính pháp lý của các giao dịch, thủ tục về đất đai luôn được chú trọng đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy khi chưa có Giấy chứng nhận có được tặng cho quyền sử dụng đất không?

Thời điểm được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua sự thỏa thuận tự nguện giữa các bên, làm thay đổi chủ sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong các giao dịch về đất đai luôn cần có Giấy chứng nhận để đảm bảo tính pháp lý.

Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận có được không?

Câu trả lời ở đây là được, tuy nhiên chỉ trong một số trường hợp nhất định và phải đáp ứng các quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ta có các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:

Trường hợp thứ nhất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp thứ hai (trình bày sau đây) thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là một giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng tặng cho tài sản. Trong đó, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Các bước thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp trên:

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng hoặc liên hệ Văn phòng công chứng đến nhà để lập, ký và công chứng nội dụng của hợp đồng tặng cho.

• Cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Sổ hộ khẩu của hai bên (bản chính + 01 bản sao công chứng);
• Chứng minh nhân dân hai bên (Bản chính + 01 bản sao công chứng);

Đối với bên tặng cho nếu đã có gia đình thì bổ sung Bản sao công chứng đăng ký kết hôn của hai vợ chồng, trường hợp là tài sản riêng thì phải có căn cứ chứng minh như tài sản có trước thời điểm hôn nhân; hoặc tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc phải có xác nhận của vợ/chồng về việc từ chối nhận tài sản đó.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (Công dân đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện để làm thủ tục và đến Chi cục thuế cấp huyện nơi có nhà, đất để thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính).

1. Hồ sơ thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận gồm:
2. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
3. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký;
4. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);
5. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
6. CMND, Sổ hộ khẩu của hai bên (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
7. Đăng ký kết hôn và giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là tài sản riêng;

Đối với trường hợp cho tặng cho phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Cụ thể nếu là cha con phải có giấy khai sinh của các con photo công chứng hoặc bản sao trích lục chứng minh thư nhân đân).

Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận - Thành phần hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);
• Hợp đồng tặng cho.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
• Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận tặng cho.

Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận.

Trường hợp tặng cho giữa bố mẹ và con cái được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 10 điều 5 thông tư 301/2016/TT-BTC. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế nhu nhập cá nhân.

Các lệ phí khác:

• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương và có văn bản hướng dẫn  căn cứ pháp lý Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC.
• Lệ phí thẩm định: Khoản 12 Điều 12 Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Có hạn chế nào trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất?

Một số hạn chế trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về chủ đề tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn tư vấn trực tiếp,