Thỏa Thuận Trọng Tài Thương Mại Bị Vô Hiệu Khi Nào?

Trong thị trường hoạt động thương mại năng động và sôi nổi tại Việt Nam hiện nay, việc can thiệp quản lý của Nhà nước thông qua các quy định của pháp luật ngày càng đóng vai trò quan trọng. Khi xảy ra tranh chấp, việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền để giải quyết thỏa đáng là vấn đề tất yếu được xem xét. Một trong những cách giải quyết phổ biến được nhiều cá nhân, tổ chức áp dụng đó là thỏa thuận trọng tài thương mại. Từ đó, cũng đặt ra câu hỏi thỏa thuận trọng tài thương mại bị vô hiệu khi nào?

Quy định về sự vô hiệu của thỏa thuận trọng  tài  (ảnh: Internet)

Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài

Theo khoản 1 Điều 3 Luật trọng tài thương mại 2010: trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thoả thuận và được tiến hành theo quy định của Luật này. 

Theo khoản 2 Điều 3 Luật trọng tài thương mại quy định thì thoả thuận trọng tài là thoả thuận giữa các bên về việc giải quyết bằng Trọng tài tranh chấp có thể phát sinh hoặc đã phát sinh. 

Theo Điều 4 Luật trọng tài thương mại quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài bao gồm: 

1.      Trọng tài viên phải tôn trọng thoả thuận của các bên nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội. 

2.      Trọng tài viên phải độc lập, khách quan, vô tư và tuân theo quy định của pháp luật. 

3.      Các bên tranh chấp đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. 

4.      Hội đồng trọng tài có trách nhiệm tạo điều kiện để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. 

5.      Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài được tiến hành không công khai (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). 

6.      Phán quyết trọng tài là chung thẩm.

Các trường hợp thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu

Theo Điều 18 Luật trọng tài thương mại quy định thì thoả thuận trọng tài vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Các trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu (ảnh: Internet)

Thứ nhất, tranh chấp phát sinh trong các lĩnh vực không thuộc thẩm quyền của Trọng tài. Theo đó, những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại được quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại bao gồm:

·        Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại;

·        Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại;

·        Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài. 

Thứ hai, người xác lập thoả thuận trọng tài không có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. 

Thứ ba, người xác lập thoả thuận trọng tài không có năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự. 

Thứ tư, hình thức của thoả thuận trọng tài không phù hợp với các quy định như sau: 

1.      Thỏa thuận trọng tài có thể được xác lập dưới hình thức điều khoản trọng tài trong hợp đồng hoặc dưới hình thức thỏa thuận riêng; 

2.      Thoả thuận trọng tài phải được xác lập dưới dạng văn bản. Các hình thức thỏa thuận sau đây cũng được coi là xác lập dưới dạng văn bản: 

·        Thoả thuận được xác lập qua trao đổi giữa các bên bằng telegram, fax, telex, thư điện tử và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; 

·        Thỏa thuận được xác lập thông qua trao đổi thông tin bằng văn bản giữa các bên; 

·        Thỏa thuận được luật sư, công chứng viên hoặc tổ chức có thẩm quyền ghi chép lại bằng văn bản theo yêu cầu của các bên; 

·        Trong giao dịch các bên có dẫn chiếu đến một văn bản có thể hiện thỏa thuận trọng tài như hợp đồng, chứng từ, điều lệ công ty và những tài liệu tương tự khác; 

·        Qua trao đổi về đơn kiện và bản tự bảo vệ mà trong đó thể hiện sự tồn tại của thoả thuận do một bên đưa ra và bên kia không phủ nhận. 

Thứ năm, một trong các bên bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép trong quá trình xác lập thoả thuận trọng tài và có yêu cầu tuyên bố thoả thuận trọng tài đó là vô hiệu. 

Thứ sáu, thỏa thuận trọng tài vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, văn bản pháp luật hiện hành không định nghĩa cụ thể về thỏa thuận trọng tài vô hiệu. 

Tuy nhiên, có thể rút ra được bản chất của thỏa thuận trọng tài vô hiệu là thỏa thuận trọng tài rơi vào tình trạng mất hiệu lực ngay từ ban đầu. 

Hậu quả khi thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu

Theo Điều 6 Luật trọng tài thương mại quy định thì trong trường hợp các bên tranh chấp đã có thoả thuận trọng tài mà một bên khởi kiện tại Toà án thì Toà án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thoả thuận trọng tài vô hiệu hoặc thoả thuận trọng tài không thể thực hiện được. 

Theo đó, trong trường hợp thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu thì tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo Điều 7 Luật trọng tài thương mại quy định thì trường hợp các bên đã có thỏa thuận lựa chọn một Tòa án cụ thể thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án được các bên lựa chọn. Trường hợp các bên không có thỏa thuận lựa chọn Tòa án thì đối với yêu cầu giải quyết khiếu nại quyết định của Hội đồng trọng tài về thỏa thuận trọng tài vô hiệu thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Hội đồng trọng tài ra quyết định. 

Bên cạnh đó, việc quy định về thỏa thuận trọng tài vô hiệu cũng có ý nghĩa vô cùng quan trọng với cả các bên tranh chấp khi soạn thảo thỏa thuận trọng tài, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho Hội đồng trọng tài xác định thẩm quyền của mình cũng như Tòa án khi cần đánh giá tính hiệu lực của thỏa thuận trọng tài. 

Thứ nhất, đối với các bên khi soạn thảo thỏa thuận trọng tài, quy định về thỏa thuận trọng tài vô hiệu giúp các bên tránh được các lỗi khiến thỏa thuận trọng tài vô hiệu dẫn tới tranh chấp không giải quyết được bằng phương thức trọng tài. 

Thứ hai, đây là căn cứ để Hội đồng trọng tài xác định xem mình có thẩm quyền giải quyết tranh chấp không. 

Ngoài ra, khi thỏa thuận trọng tài vô hiệu thì Tòa án hoàn toàn có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp. Nếu trọng tài đã giải quyết thì quyết định Trọng tài đó sẽ bị Tòa án hủy theo quy định của pháp luật.

Trên đây là bài viết về “Thỏa thuận trọng tài thương mại bị vô hiệu khi nào?”. Pháp luật hiện hành tuy không định nghĩa cụ thể thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu nhưng cũng đã quy định các trường hợp dẫn đến thỏa thuận vô hiệu. Khi thuộc một trong các trường hợp quy định cụ thể này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án. Quy định về thỏa thuận trọng tài thương mại cũng đem lại ý nghĩa quan trọng đối với các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh. 

Thủ Tục Bán Căn Hộ Chung Cư Khi Chưa Được Chủ Đầu Tư Cấp Sổ

Có rất nhiều trường hợp khi mua căn hộ chung cư người mua không được cấp sổ đỏ ngay mà khoảng thời gian từ khi ký hợp đồng mua chung cư với chủ đầu tư đến khi được cấp sổ đỏ thường có thể kéo dài đến vài năm. Trong thời gian này, nếu người mua có nhu cầu bán căn hộ trên cho người khác thì thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được chủ đầu tư cấp sổ ra sao?

Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được cấp sổ đỏ

Cần phân biệt căn hộ chung cư thương mại và nhà ở xã hội

Căn hộ thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Với căn hộ thương mại thì không giới hạn đối tượng mua, chỉ cần khách hàng có nhu cầu mua nhà (để ở hoặc đầu tư) và đủ khả năng chi trả.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật nhà ở 2014. Chỉ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 mới được mua nhà ở xã hội:

·        Chưa có nhà ở, đất ở thuộc sở hữu hộ gia đình hoặc có nhà ở nhưng hư hỏng, dột nát, diện tích bình quân dưới 10m²/người; có nhà nhưng đã trả lại nhà công vụ cho cơ quan;

·        Không thuộc đối tượng phải đóng thuế thu nhập thường xuyên;

·        Có hộ khẩu hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại địa phương nơi có dự án.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thương mại có sẵn được quy định  tại Điều 8 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

·        Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

·        Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

·        Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thương mại hình thành trong tương lai theo Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

·        Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

·        Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

·        Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội theo khoản 4 và khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014:

·        Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

·         Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được cấp sổ

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chủ nhà chưa được cấp sổ

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực.

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

·        Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

·        Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

·        Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

4. Việc xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện như sau:

a) Các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho bên cho thuê mua:

·        Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

·        Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

·        Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (bản chính);

·        Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu).

b) Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điểm a Khoản này, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

5. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

6. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

7. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

·        Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

·        Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Trên đây là bài viết về vấn đề “Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được chủ đầu tư cấp sổ.” Hãy liên hệ với tôi qua số hotline 0908748368 nếu bạn muốn góp ý để bài viết tốt hơn hoặc cần tư vấn thêm về vấn đề trên.

Điều Kiện Thành Lập Sàn Giao Dịch Bất Động Sản

Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo môi trường cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản diễn ra. Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Doanh nghiệp thực hiện việc thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, đồng thời nộp hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản tại Sở Xây dựng. Cùng tìm hiểu chi tiết hơn về các điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản trong bài viết dưới đây.

Quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản (ảnh: internet)

Sàn giao dịch bất động sản là gì?

Theo khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:

·        Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

·        Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Mô hình tổ chức

Điều 25 Thông tư số 04/VBHN-BXD ngày 20/12/2016 quy định mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản như sau: 

·       Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

·     Người quản lý điều hành sàn do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bổ nhiệm, được ủy quyền quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, chịu trách nhiệm trước người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và trước pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

·      Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm người quản lý điều hành sàn (Giám đốc sàn) và các bộ phận chuyên môn phù hợp với quy mô hoạt động của sàn.

Điều kiện thành lập sàn giao dịch

Theo quy định tại Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 24 Thông tư số 04/VBHN-BXD, các điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản gồm:

Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản được quy định pháp luật. (ảnh: internet)

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã có đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS (cụ thể là sàn giao dịch BĐS) hoặc dùng doanh nghiệp có sẵn bổ sung ngành nghề.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (nộp khi đăng ký thành lập doanh nghiệp).
• Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. (Mặc dù vậy các quy định trước đây như Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m², Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng… hiện nay đã được bãi bỏ. Nghĩa là các sàn tự xác định điều kiện của mình sao cho phục vụ được nhu cầu hoạt động và thông báo những nội dung tới cơ quan về xây dựng là được.)

Sau khi thành lập sàn, đơn vị thành lập sàn cung cấp các thông tin của sàn đến Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Các Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng tải công khai các thông tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.

Nội dung thông tin cần cung cấp để đăng tải bao gồm:

1.      Tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ và tên người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp; địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp;

2.      Tên sàn; ngày thành lập sàn; địa điểm của sàn; số điện thoại liên lạc của sàn; họ và tên người quản lý điều hành sàn.

3.      Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định nêu trên hoặc khi sàn chấm dứt hoạt động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thông báo đến cơ quan đăng tải thông tin quy định để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.

Trên đây là bài viết về vấn đề “Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản”. Nếu bạn đọc có bất kỳ góp ý hay cần tư vấn thêm các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch bất động sản có thể liên hệ trực tiếp với tôi qua số hotline: 0908748368.