Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Khi Chưa Có Giấy Chứng Nhận Có Được Không?

Đất đai là một trong những lĩnh vực thường xuyên xảy ra tranh chấp và bản chất của những tranh chấp này thường phức tạp hơn so với các tranh chấp dân sự khác. Xuất phát từ một hệ thống các quy định pháp luật về đất đai không chặt chẽ, tính pháp lý của các giao dịch, thủ tục về đất đai luôn được chú trọng đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy khi chưa có Giấy chứng nhận có được tặng cho quyền sử dụng đất không?

Thời điểm được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua sự thỏa thuận tự nguện giữa các bên, làm thay đổi chủ sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong các giao dịch về đất đai luôn cần có Giấy chứng nhận để đảm bảo tính pháp lý.

Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận có được không?

Câu trả lời ở đây là được, tuy nhiên chỉ trong một số trường hợp nhất định và phải đáp ứng các quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ta có các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:

Trường hợp thứ nhất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp thứ hai (trình bày sau đây) thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là một giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng tặng cho tài sản. Trong đó, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Các bước thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp trên:

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng hoặc liên hệ Văn phòng công chứng đến nhà để lập, ký và công chứng nội dụng của hợp đồng tặng cho.

• Cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Sổ hộ khẩu của hai bên (bản chính + 01 bản sao công chứng);
• Chứng minh nhân dân hai bên (Bản chính + 01 bản sao công chứng);

Đối với bên tặng cho nếu đã có gia đình thì bổ sung Bản sao công chứng đăng ký kết hôn của hai vợ chồng, trường hợp là tài sản riêng thì phải có căn cứ chứng minh như tài sản có trước thời điểm hôn nhân; hoặc tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc phải có xác nhận của vợ/chồng về việc từ chối nhận tài sản đó.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (Công dân đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện để làm thủ tục và đến Chi cục thuế cấp huyện nơi có nhà, đất để thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính).

1. Hồ sơ thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận gồm:
2. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
3. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký;
4. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);
5. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
6. CMND, Sổ hộ khẩu của hai bên (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
7. Đăng ký kết hôn và giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là tài sản riêng;

Đối với trường hợp cho tặng cho phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Cụ thể nếu là cha con phải có giấy khai sinh của các con photo công chứng hoặc bản sao trích lục chứng minh thư nhân đân).

Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận - Thành phần hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);
• Hợp đồng tặng cho.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
• Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận tặng cho.

Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận.

Trường hợp tặng cho giữa bố mẹ và con cái được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 10 điều 5 thông tư 301/2016/TT-BTC. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế nhu nhập cá nhân.

Các lệ phí khác:

• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương và có văn bản hướng dẫn  căn cứ pháp lý Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC.
• Lệ phí thẩm định: Khoản 12 Điều 12 Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Có hạn chế nào trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất?

Một số hạn chế trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về chủ đề tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn tư vấn trực tiếp, 

Xây Nhà Ở Tại Nông Thôn Có Cần Xin Phép Không?

Hiện nay, việc xây dựng nhà ở đang diễn ra ngày càng nhiều, nhất là ở vùng nông thôn. Kéo theo đó là nhiều vấn đề được đặt ra xoay quanh về việc xây dựng nhà ở tại đây, trong đó nổi bật lên là vấn đề xây nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không? Bài viết sau đây sẽ lý giải chi tiết về nội dung này.

Xây dựng nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
• Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
• Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
•  Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
• Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, theo quy định trên thì nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khi bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng, hay nói cách khác là không cần phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên, cần phải lưu ý các trường hợp ngoại lệ như luật quy định.

Lưu ý: Theo khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Do đó, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn tuy được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải là xây dựng tùy tiện mà vẫn phải tuân thủ các quy định khác của Luật Đất đai và các pháp luật liên quan, việc xây dựng vẫn phải đảm bảo đúng quy hoạch và đúng với mục đích sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở trên đất nghĩa địa, đất không có quyền sử dụng,… thì vẫn là vi phạm pháp luật về đất đai, về xây dựng và vẫn có thể bị xử phạt bình thường.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng cần xin phép

Nếu trong trường hợp việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì chủ xây dựng phải chuẩn bị hồ sơ và tuân thủ các điều khoản liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo luật định.

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Bản vẽ thiết kế xây dựng;

Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thời hạn và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng cần xin phép

• Theo điểm e khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 thời gian cấp phép xây dựng là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
• Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trên đây là toàn bộ nội dung về vấn đề Xây nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không? Trong trường hợp Qúy khách hàng còn thắc mắc hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ qua hotline: 0908. 748. 368 để được tư vấn miễn phí. Trân trọng!

Đất Khai Hoang Có Được Bồi Thường Không?

Khai hoang đất là một trong những hoạt động được nhà nước khuyến khích từ những năm 1960, cơ sở của hoạt động đó là những văn bản pháp luật được ban hành ở thời kỳ này. Tuy nhiên đến hiện nay có rất nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến việc sử dụng đất khai hoang, cụ thể như đất khai hoang bị thu hồi có được bồi thường không?

Đất khai hoang là gì?

Việc người dân khai hoang đất với nhiều loại hình như: khai hoang sản xuất, khai hoang đất rừng, đất khai hoang phục hóa,… không có khái niệm rõ ràng nhưng thực chất đó cũng là hành vi khai hoang đất theo phân loại đất.

Theo quy định pháp luật thì chỉ nêu về đất khai hoang và khai hoang phục hóa (Điều 2 Thông tư 52/2014 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn):

• Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất khai hoang phục hóa là đất trước đây đã sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hóa, nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thu hồi đất là gì?

Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo quy định của pháp luật thì không có quy định về đất khai hoang bị thu hồi mà chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất bao gồm:

•         Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
•         Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
•         Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
•        Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Do vậy, dù là đất đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đất khai hoang đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa làm bìa đỏ đất khai hoang hay đất khai hoang không đủ điều kiện xác nhận đất khai hoang vẫn có thể bị thu hồi theo quy định của nhà nước nếu thuộc các trường hợp trên.
Luật quy định mỗi trường hợp thu hồi sẽ có những chính sách về bồi thường, đền bù khác nhau. Có những trường hợp đất thu hồi được đền bù và có trường hợp đất không được đền bù, căn cứ vào tính hợp pháp của loại đất đó để xác định bồi thường hay không.

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường (khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013).

Đất khai hoang bị thu hồi có được bồi thường không?

Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại Điều 22 về việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Do đó, đối với diện tích đất khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp, đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có quyết định thu hồi đất vẫn được bồi thường.

Thỏa Thuận Trọng Tài Thương Mại Bị Vô Hiệu Khi Nào?

Trong thị trường hoạt động thương mại năng động và sôi nổi tại Việt Nam hiện nay, việc can thiệp quản lý của Nhà nước thông qua các quy định của pháp luật ngày càng đóng vai trò quan trọng. Khi xảy ra tranh chấp, việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền để giải quyết thỏa đáng là vấn đề tất yếu được xem xét. Một trong những cách giải quyết phổ biến được nhiều cá nhân, tổ chức áp dụng đó là thỏa thuận trọng tài thương mại. Từ đó, cũng đặt ra câu hỏi thỏa thuận trọng tài thương mại bị vô hiệu khi nào?

Quy định về sự vô hiệu của thỏa thuận trọng  tài  (ảnh: Internet)

Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài

Theo khoản 1 Điều 3 Luật trọng tài thương mại 2010: trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thoả thuận và được tiến hành theo quy định của Luật này. 

Theo khoản 2 Điều 3 Luật trọng tài thương mại quy định thì thoả thuận trọng tài là thoả thuận giữa các bên về việc giải quyết bằng Trọng tài tranh chấp có thể phát sinh hoặc đã phát sinh. 

Theo Điều 4 Luật trọng tài thương mại quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài bao gồm: 

1.      Trọng tài viên phải tôn trọng thoả thuận của các bên nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội. 

2.      Trọng tài viên phải độc lập, khách quan, vô tư và tuân theo quy định của pháp luật. 

3.      Các bên tranh chấp đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. 

4.      Hội đồng trọng tài có trách nhiệm tạo điều kiện để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. 

5.      Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài được tiến hành không công khai (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). 

6.      Phán quyết trọng tài là chung thẩm.

Các trường hợp thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu

Theo Điều 18 Luật trọng tài thương mại quy định thì thoả thuận trọng tài vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Các trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu (ảnh: Internet)

Thứ nhất, tranh chấp phát sinh trong các lĩnh vực không thuộc thẩm quyền của Trọng tài. Theo đó, những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại được quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại bao gồm:

·        Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại;

·        Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại;

·        Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài. 

Thứ hai, người xác lập thoả thuận trọng tài không có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. 

Thứ ba, người xác lập thoả thuận trọng tài không có năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự. 

Thứ tư, hình thức của thoả thuận trọng tài không phù hợp với các quy định như sau: 

1.      Thỏa thuận trọng tài có thể được xác lập dưới hình thức điều khoản trọng tài trong hợp đồng hoặc dưới hình thức thỏa thuận riêng; 

2.      Thoả thuận trọng tài phải được xác lập dưới dạng văn bản. Các hình thức thỏa thuận sau đây cũng được coi là xác lập dưới dạng văn bản: 

·        Thoả thuận được xác lập qua trao đổi giữa các bên bằng telegram, fax, telex, thư điện tử và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; 

·        Thỏa thuận được xác lập thông qua trao đổi thông tin bằng văn bản giữa các bên; 

·        Thỏa thuận được luật sư, công chứng viên hoặc tổ chức có thẩm quyền ghi chép lại bằng văn bản theo yêu cầu của các bên; 

·        Trong giao dịch các bên có dẫn chiếu đến một văn bản có thể hiện thỏa thuận trọng tài như hợp đồng, chứng từ, điều lệ công ty và những tài liệu tương tự khác; 

·        Qua trao đổi về đơn kiện và bản tự bảo vệ mà trong đó thể hiện sự tồn tại của thoả thuận do một bên đưa ra và bên kia không phủ nhận. 

Thứ năm, một trong các bên bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép trong quá trình xác lập thoả thuận trọng tài và có yêu cầu tuyên bố thoả thuận trọng tài đó là vô hiệu. 

Thứ sáu, thỏa thuận trọng tài vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, văn bản pháp luật hiện hành không định nghĩa cụ thể về thỏa thuận trọng tài vô hiệu. 

Tuy nhiên, có thể rút ra được bản chất của thỏa thuận trọng tài vô hiệu là thỏa thuận trọng tài rơi vào tình trạng mất hiệu lực ngay từ ban đầu. 

Hậu quả khi thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu

Theo Điều 6 Luật trọng tài thương mại quy định thì trong trường hợp các bên tranh chấp đã có thoả thuận trọng tài mà một bên khởi kiện tại Toà án thì Toà án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thoả thuận trọng tài vô hiệu hoặc thoả thuận trọng tài không thể thực hiện được. 

Theo đó, trong trường hợp thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu thì tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo Điều 7 Luật trọng tài thương mại quy định thì trường hợp các bên đã có thỏa thuận lựa chọn một Tòa án cụ thể thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án được các bên lựa chọn. Trường hợp các bên không có thỏa thuận lựa chọn Tòa án thì đối với yêu cầu giải quyết khiếu nại quyết định của Hội đồng trọng tài về thỏa thuận trọng tài vô hiệu thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Hội đồng trọng tài ra quyết định. 

Bên cạnh đó, việc quy định về thỏa thuận trọng tài vô hiệu cũng có ý nghĩa vô cùng quan trọng với cả các bên tranh chấp khi soạn thảo thỏa thuận trọng tài, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho Hội đồng trọng tài xác định thẩm quyền của mình cũng như Tòa án khi cần đánh giá tính hiệu lực của thỏa thuận trọng tài. 

Thứ nhất, đối với các bên khi soạn thảo thỏa thuận trọng tài, quy định về thỏa thuận trọng tài vô hiệu giúp các bên tránh được các lỗi khiến thỏa thuận trọng tài vô hiệu dẫn tới tranh chấp không giải quyết được bằng phương thức trọng tài. 

Thứ hai, đây là căn cứ để Hội đồng trọng tài xác định xem mình có thẩm quyền giải quyết tranh chấp không. 

Ngoài ra, khi thỏa thuận trọng tài vô hiệu thì Tòa án hoàn toàn có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp. Nếu trọng tài đã giải quyết thì quyết định Trọng tài đó sẽ bị Tòa án hủy theo quy định của pháp luật.

Trên đây là bài viết về “Thỏa thuận trọng tài thương mại bị vô hiệu khi nào?”. Pháp luật hiện hành tuy không định nghĩa cụ thể thỏa thuận trọng tài thương mại vô hiệu nhưng cũng đã quy định các trường hợp dẫn đến thỏa thuận vô hiệu. Khi thuộc một trong các trường hợp quy định cụ thể này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án. Quy định về thỏa thuận trọng tài thương mại cũng đem lại ý nghĩa quan trọng đối với các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh. 

Thủ Tục Bán Căn Hộ Chung Cư Khi Chưa Được Chủ Đầu Tư Cấp Sổ

Có rất nhiều trường hợp khi mua căn hộ chung cư người mua không được cấp sổ đỏ ngay mà khoảng thời gian từ khi ký hợp đồng mua chung cư với chủ đầu tư đến khi được cấp sổ đỏ thường có thể kéo dài đến vài năm. Trong thời gian này, nếu người mua có nhu cầu bán căn hộ trên cho người khác thì thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được chủ đầu tư cấp sổ ra sao?

Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được cấp sổ đỏ

Cần phân biệt căn hộ chung cư thương mại và nhà ở xã hội

Căn hộ thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Với căn hộ thương mại thì không giới hạn đối tượng mua, chỉ cần khách hàng có nhu cầu mua nhà (để ở hoặc đầu tư) và đủ khả năng chi trả.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật nhà ở 2014. Chỉ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 mới được mua nhà ở xã hội:

·        Chưa có nhà ở, đất ở thuộc sở hữu hộ gia đình hoặc có nhà ở nhưng hư hỏng, dột nát, diện tích bình quân dưới 10m²/người; có nhà nhưng đã trả lại nhà công vụ cho cơ quan;

·        Không thuộc đối tượng phải đóng thuế thu nhập thường xuyên;

·        Có hộ khẩu hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại địa phương nơi có dự án.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thương mại có sẵn được quy định  tại Điều 8 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

·        Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

·        Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

·        Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thương mại hình thành trong tương lai theo Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

·        Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

·        Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

·        Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội theo khoản 4 và khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014:

·        Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

·         Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được cấp sổ

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chủ nhà chưa được cấp sổ

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực.

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

·        Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

·        Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

·        Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

4. Việc xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện như sau:

a) Các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho bên cho thuê mua:

·        Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

·        Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

·        Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (bản chính);

·        Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu).

b) Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điểm a Khoản này, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

5. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

6. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

7. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

·        Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

·        Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Trên đây là bài viết về vấn đề “Thủ tục bán căn hộ chung cư khi chưa được chủ đầu tư cấp sổ.” Hãy liên hệ với tôi qua số hotline 0908748368 nếu bạn muốn góp ý để bài viết tốt hơn hoặc cần tư vấn thêm về vấn đề trên.