Mua Đất Nền Bằng Hình Thức Ký Hợp Đồng Góp Vốn Thì Có Trái Luật Không?

Dân số Việt Nam hiện nay là hơn 96 triệu người, trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á sau Indonesia, Philippines. Cùng với sự gia tăng dân số nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Đó là một trong những lý do quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mọc lên như nấm mọc sau mưa. Và hiện tượng phân lô, bán nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn ngày càng phổ biến. Liệu việc mua đất nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn có hợp pháp và an toàn?

Hợp đồng góp vốn là gì?

Hợp đồng góp vốn là hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn… Khi dự án hoàn thiện, người góp vốn (người mua) sẽ được chủ đầu tư giao lại nền đất với đầy đủ hồ sơ pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng góp vốn thường do chủ đầu tư và người góp vốn tự thỏa thuận với nhau, tính đến thời điểm hiện tại hợp đồng góp vốn chưa có một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh. Vì thế, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn cũng chưa được chặt chẽ.

Mua đất nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn có hợp pháp?

Trước tiên, ta khẳng định đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Tuy nhiên phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật và bằng hình thức Hợp đồng chuển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải Hợp đồng góp vốn. Do đó việc mua đất nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn là trái luật, đây là thủ đoạn lách luật của các chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Được xem là phương thức lừa đảo nhằm huy động vốn một cách bất hợp pháp và vi phạm pháp luật. Cụ thể, với hành vi trên chủ đầu tư có thể bị phạt theo quy định tại Điều 15 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp trên?

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và được quy định cụ thể tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của Nghị định này.

Trong đó chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như đã phân tích ở trên, việc chủ đầu tư ký Hợp đồng góp vốn với khách hàng nhằm thực hiện việc mua bán đất nền là trái luật. Và các chủ đầu tư thực hiện hành vi trên khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án,…Việc mua đất nền bằng hình thức Hợp đồng góp vốn như trên chứa đựng rất nhiều rủi ro như hợp đồng bị vô hiệu, bị lừa đảo chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn,…Do đó, mọi người cần cân nhắc và tìm hiểu các quy định pháp luật trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến chủ đề “Mua đất nền bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn thì có trái luật không?”. Nếu có thắc mắc hoặc muốn tư vấn trực tiếp, quý khách hàng có thể liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng qua Hotline 0908 748 368 để được tư vấn miễn phí.