Luật sư Phan Mạnh Thăng - hiện là thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM, Giám đốc Công ty Luật Long Phan PMT tại TP.HCM.
Với thế mạnh chuyên tư vấn luật Đất Đai, Doanh Nghiệp, Hợp Đồng, Lao Động, Hành Chính, trong suốt hơn 12 năm hành nghề, Luật sư Phan Mạnh Thăng đã tư vấn và trực tiếp thực hiện thành công nhiều vụ việc cho khách hàng.
Địa chỉ: Tầng 14, Tòa Nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 03, Tp Hồ Chí Minh, điện thoại: 1900.63.63.87, email: phanmanhthanglp@luatlongphan.vn
Sử dụng "Dịch Vụ Tư Vấn Pháp Luật Thường Xuyên Cho Doanh Nghiệp" tại #LuatlongphanPMT sẽ giúp Doanh Nghiệp "Quản trị nội bộ, rủi ro pháp lý hành chính, quản lý đối ngoại" giúp DN yên tâm trong quá trình vận hành, kinh doanh sản xuất khi #Luatdoanhnghiep, #Luatdautu, #Luatkinhdoanh luôn có sự đổi mới và Hiệp định EVFTA và EVIPA được phê chuẩn.
Các gói DỊCH VỤ LUẬT SƯ DOANH NGHIỆP (#Luatsudoanhnghiep) tại #Longphanpmt:
1. TƯ VẤN THEO GIỜ: Với lựa chọn này, đội ngũ Luật Sư sẽ đưa ra các hướng xử lý cho khách hàng, cũng như các thủ tục cần thiết cho mỗi doanh nghiệp.
2. TƯ VẤN THEO VỤ VIỆC: Theo đó, công ty sẽ cử luật sư đến trao đổi trực tiếp doanh nghiệp nhằm tìm ra giải pháp hiệu quả, giải quyết nhanh chóng vấn đề phát sinh.
3. DỊCH VỤ TƯ VẤN TRỌN GÓI: Chúng tôi "khuyến khích" doanh nghiệp lựa chọn "dịch vụ" này, để có thể yên tâm dành thời gian cho việc kinh doanh sản xuất. Với lựa chọn này, chúng tôi chia ra thành 3 gói dịch vụ cụ thể như sau:
- Basic: Chúng tôi tư vấn cho khách hàng chủ yếu qua ĐIỆN THOẠI & EMAIL. Bên cạnh đó, chúng tôi còn cung cấp các biểu mẫu, đơn từ cần thiết cho khách hàng.
+ Hàng tháng, doanh nghiệp sẽ được cập nhật văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực hoạt động của mình
+ Với giới đầu tư khởi nghiệp, chúng tôi tư vấn xây dựng (Điều lệ công ty; Nội quy công ty, Quy trình làm việc, v.v.)
+ Chúng tôi cũng hướng dẫn "giải quyết tranh chấp lao động". "giải quyết tranh chấp nội bộ doanh nghiệp"
+ Tư vấn pháp luật về "giải quyết tranh chấp với đối tác và khách hàng", "xung đột lợi ích với đối thủ cạnh tranh";
- Standard: Bên cạnh các dịch vụ tại gói BASIC, chúng tôi còn cử #Luatsu đến doanh nghiệp và trao đổi (4h/tháng/2 lần)
- Premium: Bên cạnh các công việc tại gói STANDARD, các tài liệu của khách hàng sẽ được dịch sang tiếng Anh (song ngữ). Khi làm việc với đối tác, chúng tôi cử "phiên dịch viên" đi cùng để hỗ trợ luật sư chuyên trách.
Ngoài ra, nếu Quý khách có yêu cầu, chúng tôi có thể thiết kế riêng gói "DỊCH VỤ LUẬT SƯ RIÊNG CHO DOANH NGHIỆP", phù hợp với đặc thù kinh doanh của mình.
Nếu doanh nghiệp cần có sự tư vấn xử lý khẩn cấp, việc tư vấn "có thể diễn ra trong ngày", tùy vào vụ việc và hoàn cảnh thực tiễn.
TTTĐ - Sau khi chấp nhận thi hành bản án và thực hiện bồi thường về đất cho bà Hương nhưng không thỏa đáng, Chủ tịch và UBND TP Vũng Tàu tiếp tục bị kiện và đều bị xử thua.
Viện Kiểm sát đồng thuận lớn với người dân
Trước đó, báo Tuổi trẻ Thủ đô đã có loạt bài phản ánh về việc UBND TP Vũng Tàu bị tố “cố tình” trì hoãn, không chịu thi hành án, khiến bà Trần Thị Hương (ngụ Phường 3, TP Vũng Tàu) rơi vào tình cảnh “đội đơn” đi đòi công lý suốt thời gian dài.
Sau 5 năm kể từ ngày bản án phúc thẩm (năm 2013) của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) có hiệu lực pháp luật, ngày 17/9/2018, UBND TP Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 6938/QĐ-UBND (QĐ bồi thường về đất) về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ (bổ sung) cho bà Hương.
Tuy nhiên, nhận thấy quyết định trên có nhiều sai sót nghiêm trọng về vị trí đất và giá bồi thường, ngày 29/11/2018, bà Hương đã làm đơn khiếu nại.
Đến ngày 7/8/2019 (tức hơn 8 tháng sau), Chủ tịch UBND TP Vũng Tàu mới ra Quyết định số 3824/QĐ-UBND (QĐ giải quyết khiếu nại) bác toàn bộ nội dung khiếu nại trên của bà Hương.
Không tìm được tiếng nói chung, nhận thấy quyền lợi của mình tiếp tục bị xâm hại, bà Hương đã khởi kiện cả hai Quyết định trên của Chủ tịch và UBND TP Vũng Tàu ra TAND tỉnh BR-VT.
Ngày 17/6 vừa qua, TAND tỉnh đã mở phiên tòa xét xử vụ án “Khởi kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai” trên.
Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân (VKS) tỉnh BR-VT phát biểu quan điểm: Về vị trí đất bồi thường, VKS cho rằng theo các quyết định của UBND Đặc khu Vũng Tàu - Côn Đảo (tỉnh BR-VT ngày nay) thì dự án cụm ki-ốt, bãi đậu xe có mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (NKKN). Theo quy định pháp luật đất đai thì phải xác định “dự án cụm ki-ốt, bãi đậu xe diện tích 8.532m2” là “thửa đất” có vị trí mặt tiền đường NKKN. Do đó, việc tách riêng phần ki-ốt của bà Hương để cho rằng phần đất này không có lối ra đường NKKN (phải đi qua bãi đậu xe) nên thuộc vị trí 5 là không đúng quy định pháp luật đất đai, không phù hợp công năng sử dụng của dự án (thửa đất), gây thiệt hại cho bà Hương.
Về giá đất bồi thường, VKS cho rằng các quyết định trước đây không theo quy định của Luật Đất đai (phương án bồi thường về đất cho bà Hương bằng 0 đồng) đã bị tòa án tuyên hủy. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì chậm thi hành án, đến trước ngày 1/7/2014 cũng chưa có phương án bồi thường cho bà Hương. Do vậy, vụ việc không thuộc trường hợp áp dụng khoản 6, Điều 34, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (được bổ sung tại khoản 8, Điều 4, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ) về bồi thường chậm là giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh.
Đến ngày 17/9/2018, UBND TP Vũng Tàu mới ban hành quyết định bồi thường về đất cho bà Hương thì phải xác định giá đất thị trường theo Luật Đất đai năm 2013, không phải theo bảng giá đất của UBND tỉnh. Do đó, theo VKS, Quyết định bồi thường về đất cho bà Hương năm 2018 nhưng theo bảng giá đất 5 năm của UBND tỉnh là không đúng.
Riêng về phần diện tích đất, đại diện VKS xác định, diện tích 138,3m2 thu hồi theo sơ đồ trích lục bản đồ địa chính (phục vụ dự án) là đúng quy định.
Bản án rất được lòng dân
Đồng quan điểm với VKS, Hội đồng xét xử (HĐXX) TAND tỉnh BR-VT còn chỉ rõ: Về vị trí đất, theo Quyết định về việc phê duyệt thiết kế dự toán và cho phép xây dựng cụm ki-ốt, bãi đậu xe Vũng Tàu, vị trí xây dựng là trong khu vực bãi đậu xe theo bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo, thì thửa đất diện tích 8.532m2 thuộc “dự án cụm ki-ốt, bãi đậu xe” có vị trí mặt tiền đường NKKN (chiều sâu tính từ mặt tiền đường NKKN vào lần lượt 2 bên là 48m và 45m).
Bên cạnh đó, Sổ bộ thuế nhà, đất qua các thời kỳ được bà Hương nộp thuế đều theo vị trí 1, đường loại 1 đường NKKN.
Đặc biệt, theo HĐXX, Quyết định số 3564/QĐ-UBND ngày 30/12/2010 của UBND tỉnh về việc phê duyệt giá đất cho thuê đối với diện tích đất trên cũng xác định diện tích thu hồi 12.862,7m2 chỉ có 2 vị trí: Vị trí 1 và vị trí 2 đường loại 1, đường NKKN.
Từ những căn cứ trên, HĐXX xác định vị trí đất thu hồi của bà Hương trong thửa đất diện tích 8.532m2 “dự án cụm ki-ốt, bãi đậu xe” có vị trí mặt tiền đường NKKN.
Về giá đất, HĐXX nhận thấy, khi thu hồi đất của bà Hương từ năm 2008 đã xác định phương án bồi thường cho bà Hương là 0 đồng. Các quyết định phê duyệt phương án bồi thường đối với bà Hương trước đây không theo quy định của Luật Đất đai nên đã bị Tòa tuyên hủy.
Sau khi Bản án phúc thẩm số 16 ngày 20/6/2013 của TAND tỉnh BR-VT có hiệu lực, đến trước ngày 1/7/2014, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng chưa có phương án bồi thường theo quy định cho bà Hương.
Đến ngày 17/9/2018 (sau 5 năm ngày bản án có hiệu lực), UBND TP Vũng Tàu mới có phương án bồi thường bổ sung cho bà Hương.
Do đó, việc UBND TP Vũng Tàu căn cứ vào khoản 6, Điều 34, Nghị định 47/2014/NĐ-CP để áp dụng chính sách bồi thường chậm thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, cụ thể là chính sách bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại thời điểm thu hồi đất và giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm tính toán bồi thường bổ sung là không có căn cứ.
Mặt khác, theo HĐXX, khoản 8, Điều 4, Nghị định 01/2017/NĐ-CP áp dụng cho trường hợp bồi thường chậm, còn bảng giá đất không áp dụng khi Nhà nước thu hồi theo quy định tại khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013. Thêm vào đó, tại phiên tòa, người bị kiện cũng không cung cấp được quyết định nào thể hiện đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định cho bà Hương trước ngày 1/7/2014, cũng như chưa thực hiện chi trả tiền bồi thường.
Ngoài ra, HĐXX thấy rằng, căn cứ các quyết định liên quan việc cho Công ty TNHH Vui chơi giải trí và Du lịch Thái Dương (sau này là Công ty TNHH Vui chơi giải trí Thái Dương - Vũng Tàu) thuê đất đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Thái Dương, thì toàn bộ diện tích cho thuê (12.862,7m2) chỉ gồm có 2 vị trí: Đường loại 1 vị trí 1 có đơn giá hơn 30 triệu đồng/m2 và đường loại 1 vị trí 2 có đơn giá hơn 18 triệu/m2 (trong khi đó, UBND TP Vũng Tàu lại bồi thường về đất cho bà Hương tại vị trí 5 với giá chỉ hơn 4 triệu đồng/m2 - PV).
Ngoài ra, theo HĐXX, các báo cáo của Thanh tra TP Vũng Tàu (Báo cáo số 240 ngày 17/6/2019; Báo cáo số 274 ngày 17/7/2019) đều kết luận phải bồi thường đất ở cho bà Hương theo giá thị trường, theo Luật Đất đai 2013.
Do đó, HĐXX kết luận, giá bồi thường (4.278.000đ/m2) theo bảng giá đất 5 năm của UBND tỉnh mà UBND TP Vũng Tàu áp dụng là không đúng. Việc yêu cầu bồi thường theo giá thị trường của bà Hương là có cơ sở chấp nhận.
Từ những chứng cứ, kết quả tranh tụng và phân tích nêu trên, Bản án sơ thẩm số 18/2020/HC-ST ngày 17/6 của TAND tỉnh BR-VT đã tuyên xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hương: Hủy Quyết định bồi thường về đất của UBND TP Vũng Tàu; Hủy Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND TP Vũng Tàu về nội dung xác định vị trí và giá đất bồi thường; Đồng thời, buộc UBND tỉnh BR-VT và UBND TP Vũng Tàu lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đối với diện tích đất thu hồi là 138,3m2 của bà Hương theo vị trí thửa đất diện tích 8.532m2 “dự án cụm ki-ốt, bãi đậu xe”, có vị trí mặt tiền đường NKKN và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho bà Hương theo quy định pháp luật.
Hiểu về các loại THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP theo Luật Doanh Nghiệp Việt Nam quy định - Thành lập công ty TNHH một thành viên: (Theo quy định tại Điều 73 Luật Doanh nghiệp)
- Thành lập công ty TNHH hai thành viên: (Theo quy định tại Điều 47 Luật Doanh nghiệp 2014)
- Thành lập công ty Cổ Phần: (Theo quy định tại Điều 110 Luật Doanh nghiệp 2014)
- Thành lập công ty Hợp danh: (Theo quy định tại Điều 172 Luật Doanh nghiệp 2014)
- Thành lập Doanh Nghiệp Tư Nhân: (Theo quy định tại Điều 183 Luật Doanh nghiệp 2014)
Công Ty Luật Long Phan PMT: cung cấp gói DỊCH VỤ THÀNH LẬP CÔNG TY, TƯ VẤN QUẢN TRỊ RỦI RO PHÁP LÝ DOANH NGHIỆP (thường xuyên - trọn gói) như sau:
* Tư vấn điều kiện kinh doanh, làm các giấy phép con đi kèm cho đến khi hoàn thiện hồ sơ thành lập doanh nghiệp cho khách hàng (đối với 1 số ngành nghề kinh doanh có yêu cầu các loại giấy phép đi kèm nhất định)
* Soạn thảo Điều lệ công ty, quy chế tổ chức nội bộ, v.v.
* Tư vấn thủ tục chia, tách, sáp nhập doanh nghiệp, v.v.
* Tư vấn kiểm soát rủi ro và cập nhật hàng ngày văn bản pháp luật cho doanh nghiệp
* Bên cạnh đó, chúng tôi cung cấp các gói dịch vụ để cùng sát cánh cùng khách hàng, từ khi thành lập cho đến khi doanh nghiệp bước vào vận hành.
Luật Long Phan PMT Với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, tận tâm và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, tư vấn luật doanh nghiệp. Chúng tôi tự tin mang đến chất lượng tối ưu và sự hài lòng đến cho khách hàng.
Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cưlà giao dịch giữa các bên trước khi tiến hành mua bán nhà ở. Tuy nhiên loại hợp đồng này chứa nhiều rủi ro pháp lý. Để hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này, quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của công ty Luật Long Phan PMT.
Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư cần có đầy đủ các điều khoản của hợp đồng theo luật định
Các trường hợp đặt cọc mua bán chung cư
Giữa bên bán (chủ đầu tư) và người mua (khách hàng)
Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng.
Điều kiện nhận đặt cọc là hai bên cùng thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.
Bên mua yêu cầu bên bán cung cấp thông tin tổng quan về căn hộ
Thông tin các giấy tờ pháp lý thể hiện tính hợp pháp của căn hộ như biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp,…
Tiến độ thi công và thời gian hoàn thành để bàn giao
Thỏa thuận số tiền đặt cọc (luật không quy định về mức tiền đặt cọc nên số tiền đặt cọc do hai bên thỏa thuận và đảm bảo thực hiện theo hợp đồng).
Trên thực tế, hợp đồng đặt cọc chưa đảm bảo được tối ưu quyền lợi của người mua. Như đã nói, việc đặt cọc là thủ tục cơ bản giữa các bên để tiến đến ký hợp đồng mua bán chung cư, đây là hình thức đảm bảo cho giao dịch mua bán căn hộ. Số tiền đặt cọc sẽ không ảnh hưởng đến tiến độ thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng chung cư.
Vì vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua cần lưu ý điều khoản thanh toán trước khi đặt bút ký vào hợp đồng để tránh trường hợp mất tiền oan phí.
Một điểm quan trọng các bên trong giao dịch đặc biệt là người mua cần lưu ý về thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc cũng như thời điểm ký kết hợp đồng mua bán phải được thỏa thuận cụ thể, rõ ràng trong hợp đồng và các điều khoản bồi thường, phạt vi phạm trước khi thực hiện giao dịch.
Giữa người bán (người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư) và người mua
Người mua trước với chủ đầu tư mới có hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc giữa người mua trước với chủ đầu tư được thực hiện với người mua sau phải đảm bảo được các giấy tờ về mặt pháp lý cũng như phải đảm bảo trình tự thủ tục đặt cọc.
Người mua cần chọn dự án chung cư đã được ngân hàng bảo lãnh, điều này đồng nghĩa là dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng của dự án.
Người mua trước với chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán
Giai đoạn đã được bàn giao nhà
Khi ký hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư đã bàn giao nhà, bên mua cần lưu ý những điều khoản trong hợp đồng như: giấy chứng nhận hợp pháp của căn hộ, chính sách quản lý, duy trì, bảo dưỡng, mức phí đóng hàng năm, kiểm tra các thông tin liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy,…
Các thông tin cần được đảm bảo trong hợp đồng đặt cọc mua chung cư đã được bàn giao nhà bao gồm:
Thông tin cá nhân của bên bán và bên mua
Thông tin về căn hộ (diện tích, giá trị căn hộ, trang thiết bị,…)
Số tiền đặt cọc
Thời hạn thanh toán cho các đợt tiếp theo
Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
Quy định tiền thuế
Chữ ký xác nhận của hai bên.
Giai đoạn chưa được bàn giao nhà
Hợp đồng đặt cọc trong giai đoạn này thông thường để giữ chỗ cho căn hộ chung cư. Người mua cần xem xét các yếu tố sau trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc:
Tiến độ thi công của căn hộ
Thời gian cam kết bàn giao căn hộ
Mức bồi thường trong trường hợp chủ đầu tư chậm giao nhà, phạt vi phạm
Hình thức xử lý đối với các thiết kế thi công không đúng như hợp đồng đã cam kết
Yêu cầu xem phụ lục hợp đồng, chi tiết thiết kế, thi công,…
Người mua trước đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà
Người mua sau khi ký hợp đồng đặt cọc yêu cầu người bán cung cấp thông tin về căn hộ, các giấy tờ pháp lý như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), biên bản bàn giao căn hộ, biên bản thỏa thuận đặt cọc.
Nếu có đầy đủ các giấy tờ pháp lý, người mua mới được thỏa thuận hợp đồng đặt cọc.
Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng theo quy định.
Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.
Rủi ro của hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư
Các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư cần chú ý để tránh rủi ro xảy ra
Rủi ro liên quan đến quy hoạch: nhà đất đã hợp pháp và đầy đủ thủ tục nhưng lại vướng vào các công trình đang quy hoạch, giải tỏa…
Rủi ro vì nhà đất chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý
Rủi ro do tranh chấp, các vấn đề chưa giải quyết được như đồng sở hữu
Rủi ro do bên bán không xuất trình đầy đủ các giấy tờ do đang bị thế chấp, cầm cố.
Rủi do do các cơ quan hành chính nhà nước đang thụ lý hồ sơ nhà đất.
Các điều khoản cơ bản của hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư
Bên bán giao cho bên mua một số tiền để thực hiện giao kết hợp đồng
Các điều khoản của hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư cần đáp ứng cơ bản nội dung của hợp đồng quy định tại (Khoản 2 điều 398 Bộ luật dân sự 2015), cụ thể như sau:
Thông tin cơ bản của bên bán và bên mua (họ và tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ, số điện thoại,…)
Thông tin đối tượng giao dịch (căn hộ chung cư: diện tích đất, diện tích xây dựng, tình trạng nhà bao gồm các trang thiết bị, kết cấu nhà, tiến độ xây dựng,…)
Số tiền đặt cọc bên mua giao cho bên bán sau khi ký hợp đồng đặt cọc
Thời gian hai bên thực hiện giấy tờ thủ tục pháp lý tiếp theo
Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, phương thức thanh toán
Phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại
Điều khoản chấm dứt hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Hai bên ký nhận, kết thúc giai đoạn đặt cọc để chuyển qua giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán chung cư.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm những nội dung cơ bản sau:
Tên hợp đồng (Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư)
Xác định chủ thể tham gia hợp đồng
Các thông tin căn nhà cần ghi trong hợp đồng đặt cọc như sau: Địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà có bao gồm các trang thiết bị, kết cấu nhà.
Giá bán và phương thức thanh toán
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Phương thức giải quyết tranh chấp
Cam kết chung
Trên đây là nội dung bài viết về hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư. Nếu quý bạn đọc có thắc mắc hoặc cần sự hỗ trợ của luật sư tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline bên dưới để được tư vấn pháp luật. Xin cảm ơn.
Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏdiễn ra khá phổ biến trong xã hội hiện nay khi nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Tuy nhiên hình thức mua bán này chứa rất nhiều rủi ro khi chưa có sổ đỏ. Để hạn chế những rủi ro không mong muốn khi thực hiện, các bên cần nắm rõ quy định của pháp luật. Phạm vi bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan cho quý bạn đọc.
Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ là giao dịch thường xuyên diễn ra giữa các bên
Điều kiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý quan trọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp. Đây là văn bản chứng minh người sử dụng đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất cũng như tài sản có trên đất của mình.
Giao dịch mua bán chung cư phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ bên bán cho bên mua để thể hiện việc chuyển giao quyền sử dụng căn hộ. Tuy nhiên không phải trường hợp mua bán căn hộ nào cũng cần phải có sổ đỏ.
Theo quy định tại (khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận trong trường hợp sau:
Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định pháp luật.
Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
Nhận thừa kế nhà ở;
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Quy định chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ
Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai (chung cư) không bắt buộc có sổ đỏ
Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại (Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014), việc chuyển nhượng này được quy định như sau:
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thủ tục thực hiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ
Các bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật
Thành phần hồ sơ
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc hộ chiếu
Các giấy tờ khác có liên quan.
Thủ tục thực hiện
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư được quy định tại (Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD), cụ thể như sau:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. (công chứng, chứng thực nếu bên bán không phải là tổ chức có chức năng chuyên về kinh doanh bất động sản).
Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế.
Bước 3: Nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ này bao gồm:
Năm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
Chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó
Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Bước 4: Chủ đầu tư cấp văn bản xác nhận thay đổi chủ thể trên hợp đồng mua bán, xác nhận số tiền còn lại phải thanh toán theo hợp đồng mua bán. Bên bán phải lập biên bản bàn giao toàn bộ hóa đơn, chứng từ (VAT) cho bên mua và bàn giao nhà nếu đã có nhà.
Bước 5: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư
Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng thực hiện (chủ đầu tư)
Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế thực hiện thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: thuế, phí, lệ phí (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân)
Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư trao giấy chứng nhận cho bên mua.
Trường hợp 2: Bên mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại (khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), trong trường hợp này, bên mua phải yêu cầu bên bán (chủ đầu tư) cung cấp hồ sơ cho mình để tự đăng ký. Hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Nội dung bài viết trên cũng đã phần nào giúp bạn đọc biết được thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Trong trường hợp quý bạn đọc cần sự giúp đỡ trực tiếp từ luật sư trong việc tư vấn thủ tục pháp lý về mua bán đất đai, quý bạn đọc hãy nhấc máy gọi đến hotline 1900636387 của Công ty Luật Long Phan PMT. Xin cảm ơn.
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đấtđược áp dụng đối với một số trường hợp nhất định theo luật định chẳng hạn như trong giao dịch mua bán đất giữa các chủ thể có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Để biết được cụ thể là như thế nào, quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Công ty Luật Long Phan PMT.
Đóng thuế thu nhập cá nhân trong mua bán đất là nghĩa vụ của người có thu nhập từ việc bán đất
Nghĩa vụ chịu thuế TNCN trong giao dịch mua bán nhà đất
Trong giao dịch mua bán đất đai, ngoài việc thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì người bán đất phải chịu thêm nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch mua bán đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập chịu thuế theo quy định tại (điểm a khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2012).
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch mua bán nhà đất là giá chuyển nhượng nhân với 2% thuế suất quy định tại (khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua đất?
Thuế thu nhập cá nhân được miễn trong giao dịch mua bán đất ở một số trường hợp theo luật định
Đóng thuế là nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên ở một số trường hợp nhất định cụ thể là trong giao dịch mua bán nhà đất, chủ thể thực hiện chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại (Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012) như sau:
Trường hợp giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện giữa những người có cùng quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất duy nhất. Trong trường hợp này, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:
Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó)
Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời gian này căn cứ theo ngày cấp được ghi trên giấy chứng nhận.
Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ
Việc xác định được căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở.
Cá nhân có trách nhiệm kê khai thuế và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Trình tự thực hiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua đất
Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua đất được thực hiện theo trình tự luật định
Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua đất được nộp kèm theo hồ sơ khai thuế TNCN. Cụ thể như sau:
Thành phần hồ sơ
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu (Tờ khai mẫu số 11/KK-TNCN)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân (bản sao)
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN.
Trình tự giải quyết
Nơi nộp hồ sơ: nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời hạn nộp hồ sơ: hồ sơ nộp thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời hạn chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
Nội dung bài viết trên cũng đã phần nào giúp bạn đọc nắm được các trường hợp về miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Nếu có thắc mắc hoặc cần hỗ trợ thủ tục pháp lý về thuế, vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline bên dưới. Xin cảm ơn.
Tố cáo người mượn sổ đỏ tự ý sang tênnhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình về tài sản. Phạm vi bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc biết được cách thức tố cáo hành vi này đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật.
Sổ đỏ là chứng thư pháp lý về đất mà nhà nước trao cho người sở hữu hợp pháp
Quy định pháp luật về sang tên sổ đỏ
Thủ tục sang tên hợp pháp khi có sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp đối với người sử dụng đất.
Sang tên sổ đỏ hay còn gọi là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được coi là hợp pháp khi việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và giao dịch này phải được lập thành văn bản.
Việc sang tên sổ đỏ phải được chính người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện.
Điểm quan trọng để xác định giao dịch có giá trị hợp pháp khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định tại (khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Hậu quả pháp lý của việc sang tên sổ đỏ trái luật
Sổ đỏ bị sang tên từ người giả mạo sẽ không có giá trị pháp lý và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Hành vi tự ý sang tên sổ đỏ của người khác là hành vi trái pháp luật. Hậu quả nghiêm trọng của hành vi có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại (Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017).
Hành vi mượn sổ đỏ và tự ý sang tên thành của mình là hành vi lừa đảo, lợi dụng lòng tin của chủ sở hữu đất hợp pháp để chiếm đoạt giá trị tài sản (sổ đỏ). Hình thức lừa đảo ở đây được thực hiện thông qua hợp đồng (mượn).
Cấu thành hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản
Về mặt chủ thể: người thực hiện hành vi tự ý sang tên sổ đỏ của người khác là người có năng lực trách nhiệm hình sự và đủ độ tuổi từ 16 tuổi trở lên theo quy định tại (Điều 12 BLHS 2015, sửa đổi bổ sung 2017).
Về mặt khách thể: người thực hiện hành vi xâm phạm đến quan hệ sở hữu tài sản (sổ đỏ) của chủ sở hữu hợp pháp.
Về mặt khách quan: người thực hiện hành vi có được sổ đỏ của người khác hợp pháp bằng hình thức mượn. Việc mượn sổ đỏ không trái luật nhưng sử dụng sổ đỏ để chuyển nhượng cho người khác là hành vi vi phạm pháp luật. Đây là dấu hiệu của hành vi khi lợi dụng lòng tin của người khác thực hiện cho mục đích xấu xa.
Về mặt chủ quan: người phạm tội thực hiện hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản có lỗi cố ý và mục đích
Lỗi cố ý ở đây được xác định là người thực hiện hành vi phải biết rõ hành vi của mình là trái pháp luật, gây hậu quả nguy hiểm nhưng vẫn mong muốn/không mong muốn nhưng vẫn có ý thức để mặc hậu quả xảy ra.
Mục đích của hành vi là chiếm đoạt sổ đỏ của chủ sở hữu hợp pháp để thực hiện giao dịch mua bán đất bất chính. Đây là dấu hiệu bắt buộc của cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Từ những phân tích nêu trên thì hành vi tự ý sang tên sổ đỏ của người khác đã có đủ dấu hiệu cấu thành nên tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại (Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017).
Tố cáo hành vi mượn sổ đỏ tự ý sang tên
Mượn sổ đỏ tự ý sang tên là dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản
Người bị xâm phạm về quyền và lợi ích về đất có thể tố cáo hành vi của người đã tự ý sang tên sổ đỏ của mình theo quy định pháp luật.
Nội dung đơn tố cáo
Ngày, tháng, năm làm đơn tố cáo
Tên đơn tố cáo (Đơn tố cáo v/v Hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản)
Tên cơ quan có thẩm quyền giải quyết (cơ quan điều tra cấp huyện)
Tên, địa chỉ cư trú của người tố cáo
Tên, địa chỉ cư trú của người bị tố cáo
Trình bày nội dung tố cáo (nêu rõ lý do, hành vi chứng minh người bị tố cáo xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình,…)
Yêu cầu giải quyết
Ký tên ghi rõ họ tên người tố cáo
Bằng chứng kèm theo để cơ quan công an xác minh, điều tra (giấy mượn sổ đỏ, …)
Thẩm quyền giải quyết
Căn cứ (khoản 2 Điều 5 Thông tư liên tịch 01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKNDTC) thì thẩm quyền giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố được quy định như sau:
Cơ quan điều tra
Cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra
Viện kiểm sát các cấp
Công an xã, phường, thị trấn, đồn Công an, trạm công an; Tòa án các cấp, cơ quan báo chí và các cơ quan, tổ chức khác.
Đồng thời theo (điểm a khoản 5 Điều 163 BLTTHS 2015) quy định về việc phân cấp thẩm quyền điều tra thì cơ quan điều tra cấp huyện, cơ quan điều tra quân sự khu vực điều tra vụ án hình sự về những tội phạm thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án quân sự khu vực có thẩm quyền giải quyết hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người tố cáo.
Thủ tục giải quyết
Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được tố giác, tin báo, kiến nghị khởi tố, Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra phải kiểm tra, xác minh và ra một trong các quyết định:
Quyết định khởi tố
Không khởi tố vụ án hình sự
Trường hợp vụ việc bị tố giác, tin báo về tội phạm hoặc kiến nghị khởi tố có nhiều tình tiết phức tạp hoặc phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn giải quyết tố giác, tin báo, kiến nghị khởi tố có thể kéo dài nhưng không quá 02 tháng theo quy định tại (khoản 2 Điều 11 Thông tư liên tịch 01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC).
Để thuận lợi cho quá trình điều tra và đơn tố cáo sớm được giải quyết, người tố cáo cần cung cấp các chứng cứ, tài liệu có liên quan đến hành vi của người bị tố cáo, nhằm phục vụ tốt công tác điều tra của cơ quan điều tra.
Nội dung bài viết trên là hướng dẫn về thủ tục tố cáo đối với hành vi mượn sổ đỏ của người khác và tự ý sang tên sổ đỏ thành của mình.
Nếu quý bạn đọc cần sự trợ giúp của luật sư về thủ tục pháp lý trong việc soạn thảo đơn tố cáo hay tìm hướng giải quyết hành vi bị người khác sang tên sổ đỏ trái luật, vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline bên dưới để được tư vấn tranh chấp đất đai. Xin cảm ơn.
