Thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trong xã hội hiện nay khi nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Tuy nhiên hình thức mua bán này chứa rất nhiều rủi ro khi chưa có sổ đỏ. Để hạn chế những rủi ro không mong muốn khi thực hiện, các bên cần nắm rõ quy định của pháp luật. Phạm vi bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan cho quý bạn đọc.

Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ là giao dịch thường xuyên diễn ra giữa các bên

Điều kiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý quan trọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp. Đây là văn bản chứng minh người sử dụng đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất cũng như tài sản có trên đất của mình.

Giao dịch mua bán chung cư phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ bên bán cho bên mua để thể hiện việc chuyển giao quyền sử dụng căn hộ. Tuy nhiên không phải trường hợp mua bán căn hộ nào cũng cần phải có sổ đỏ.

Theo quy định tại (khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận trong trường hợp sau:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định pháp luật. 
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Quy định chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ

Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai (chung cư) không bắt buộc có sổ đỏ

Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại (Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014), việc chuyển nhượng này được quy định như sau:

• Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thủ tục thực hiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Các bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật

Thành phần hồ sơ

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc hộ chiếu
• Các giấy tờ khác có liên quan.

Thủ tục thực hiện

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư được quy định tại (Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD), cụ thể như sau:

Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. (công chứng, chứng thực nếu bên bán không phải là tổ chức có chức năng chuyên về kinh doanh bất động sản).

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế.

Bước 3: Nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ này bao gồm:

• Năm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

Chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 4: Chủ đầu tư cấp văn bản xác nhận thay đổi chủ thể trên hợp đồng mua bán, xác nhận số tiền còn lại phải thanh toán theo hợp đồng mua bán. Bên bán phải lập biên bản bàn giao toàn bộ hóa đơn, chứng từ (VAT) cho bên mua và bàn giao nhà nếu đã có nhà.

Bước 5: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư

Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng thực hiện (chủ đầu tư)

1. Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai
2. Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế thực hiện thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: thuế, phí, lệ phí (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân)
4. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư trao giấy chứng nhận cho bên mua.

Trường hợp 2: Bên mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Theo quy định tại (khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), trong trường hợp này, bên mua phải yêu cầu bên bán (chủ đầu tư) cung cấp hồ sơ cho mình để tự đăng ký. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Nội dung bài viết trên cũng đã phần nào giúp bạn đọc biết được thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trong trường hợp quý bạn đọc cần sự giúp đỡ trực tiếp từ luật sư trong việc tư vấn thủ tục pháp lý về mua bán đất đai, quý bạn đọc hãy nhấc máy gọi đến hotline 1900636387 của Công ty Luật Long Phan PMT. Xin cảm ơn.

Có thể bạn quan tâm

• Mua đất chung không đứng tên trong sổ kiện đòi được không
• Xử lý người bán đát giấy tay không chịu sang tên
• Mua bán đất đã công chứng nhưng không giao sổ

April 29, 2020 at 01:00PM