Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư là giao dịch giữa các bên trước khi tiến hành mua bán nhà ở. Tuy nhiên loại hợp đồng này chứa nhiều rủi ro pháp lý. Để hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này, quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của công ty Luật Long Phan PMT.
Các trường hợp đặt cọc mua bán chung cư
Giữa bên bán (chủ đầu tư) và người mua (khách hàng)
Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng.
Điều kiện nhận đặt cọc là hai bên cùng thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.
- Bên mua yêu cầu bên bán cung cấp thông tin tổng quan về căn hộ
- Thông tin các giấy tờ pháp lý thể hiện tính hợp pháp của căn hộ như biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp,…
- Tiến độ thi công và thời gian hoàn thành để bàn giao
- Thỏa thuận số tiền đặt cọc (luật không quy định về mức tiền đặt cọc nên số tiền đặt cọc do hai bên thỏa thuận và đảm bảo thực hiện theo hợp đồng).
Trên thực tế, hợp đồng đặt cọc chưa đảm bảo được tối ưu quyền lợi của người mua. Như đã nói, việc đặt cọc là thủ tục cơ bản giữa các bên để tiến đến ký hợp đồng mua bán chung cư, đây là hình thức đảm bảo cho giao dịch mua bán căn hộ. Số tiền đặt cọc sẽ không ảnh hưởng đến tiến độ thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng chung cư.
Vì vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua cần lưu ý điều khoản thanh toán trước khi đặt bút ký vào hợp đồng để tránh trường hợp mất tiền oan phí.
Một điểm quan trọng các bên trong giao dịch đặc biệt là người mua cần lưu ý về thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc cũng như thời điểm ký kết hợp đồng mua bán phải được thỏa thuận cụ thể, rõ ràng trong hợp đồng và các điều khoản bồi thường, phạt vi phạm trước khi thực hiện giao dịch.
Giữa người bán (người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư) và người mua
Người mua trước với chủ đầu tư mới có hợp đồng đặt cọc
- Hợp đồng đặt cọc giữa người mua trước với chủ đầu tư được thực hiện với người mua sau phải đảm bảo được các giấy tờ về mặt pháp lý cũng như phải đảm bảo trình tự thủ tục đặt cọc.
- Người mua cần chọn dự án chung cư đã được ngân hàng bảo lãnh, điều này đồng nghĩa là dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng của dự án.
Người mua trước với chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán
Giai đoạn đã được bàn giao nhà
Khi ký hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư đã bàn giao nhà, bên mua cần lưu ý những điều khoản trong hợp đồng như: giấy chứng nhận hợp pháp của căn hộ, chính sách quản lý, duy trì, bảo dưỡng, mức phí đóng hàng năm, kiểm tra các thông tin liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy,…
Các thông tin cần được đảm bảo trong hợp đồng đặt cọc mua chung cư đã được bàn giao nhà bao gồm:
- Thông tin cá nhân của bên bán và bên mua
- Thông tin về căn hộ (diện tích, giá trị căn hộ, trang thiết bị,…)
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn thanh toán cho các đợt tiếp theo
- Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
- Quy định tiền thuế
- Chữ ký xác nhận của hai bên.
Giai đoạn chưa được bàn giao nhà
Hợp đồng đặt cọc trong giai đoạn này thông thường để giữ chỗ cho căn hộ chung cư. Người mua cần xem xét các yếu tố sau trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc:
- Tiến độ thi công của căn hộ
- Thời gian cam kết bàn giao căn hộ
- Mức bồi thường trong trường hợp chủ đầu tư chậm giao nhà, phạt vi phạm
- Hình thức xử lý đối với các thiết kế thi công không đúng như hợp đồng đã cam kết
- Yêu cầu xem phụ lục hợp đồng, chi tiết thiết kế, thi công,…
Người mua trước đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà
- Người mua sau khi ký hợp đồng đặt cọc yêu cầu người bán cung cấp thông tin về căn hộ, các giấy tờ pháp lý như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), biên bản bàn giao căn hộ, biên bản thỏa thuận đặt cọc.
- Nếu có đầy đủ các giấy tờ pháp lý, người mua mới được thỏa thuận hợp đồng đặt cọc.
- Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng theo quy định.
- Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.
Rủi ro của hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư
- Rủi ro liên quan đến quy hoạch: nhà đất đã hợp pháp và đầy đủ thủ tục nhưng lại vướng vào các công trình đang quy hoạch, giải tỏa…
- Rủi ro vì nhà đất chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý
- Rủi ro do tranh chấp, các vấn đề chưa giải quyết được như đồng sở hữu
- Rủi ro do bên bán không xuất trình đầy đủ các giấy tờ do đang bị thế chấp, cầm cố.
- Rủi do do các cơ quan hành chính nhà nước đang thụ lý hồ sơ nhà đất.
Các điều khoản cơ bản của hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư
Các điều khoản của hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư cần đáp ứng cơ bản nội dung của hợp đồng quy định tại (Khoản 2 điều 398 Bộ luật dân sự 2015), cụ thể như sau:
- Thông tin cơ bản của bên bán và bên mua (họ và tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ, số điện thoại,…)
- Thông tin đối tượng giao dịch (căn hộ chung cư: diện tích đất, diện tích xây dựng, tình trạng nhà bao gồm các trang thiết bị, kết cấu nhà, tiến độ xây dựng,…)
- Số tiền đặt cọc bên mua giao cho bên bán sau khi ký hợp đồng đặt cọc
- Thời gian hai bên thực hiện giấy tờ thủ tục pháp lý tiếp theo
- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, phương thức thanh toán
- Phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại
- Điều khoản chấm dứt hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Hai bên ký nhận, kết thúc giai đoạn đặt cọc để chuyển qua giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán chung cư.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm những nội dung cơ bản sau:
- Tên hợp đồng (Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư)
- Xác định chủ thể tham gia hợp đồng
- Các thông tin căn nhà cần ghi trong hợp đồng đặt cọc như sau: Địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà có bao gồm các trang thiết bị, kết cấu nhà.
- Giá bán và phương thức thanh toán
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Phương thức giải quyết tranh chấp
- Cam kết chung
Trên đây là nội dung bài viết về hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư. Nếu quý bạn đọc có thắc mắc hoặc cần sự hỗ trợ của luật sư tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline bên dưới để được tư vấn pháp luật. Xin cảm ơn.
Có thể bạn quan tâm
April 30, 2020 at 01:00PM
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét