Trách nhiệm của bên mua khi đơn phương hủy hợp đồng mua căn hộ

Trách nhiệm của bên mua khi đơn phương hủy hợp đồng mua căn hộ? Hiện nay, mua bán căn hộ là một GIAO DỊCH hết sức phổ biến. Do vậy, vấn đề pháp lý liên quan đến hành vi đơn phương hủy hợp đồng mua căn hộ sẽ phát sinh “bồi thường thiệt hại” thế nào là việc mà mọi người cần lưu ý. Bài viết dưới đây, theo góc nhìn của các luật gia sẽ giúp bạn giải đáp được các thắc mắc trong tình huống trên.

Hợp đồng mua bán căn hộ là một hợp đồng phổ biến

Đơn phương hủy bỏ hợp đồng

Hủy bỏ hợp đồng là gì?

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Hủy bỏ hợp đồng được hiểu là hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đã được giao kết hợp pháp trước đó theo thỏa thuận của các bên ở hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Đơn phương hủy bỏ hợp đồng

Việc Hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 423. Huỷ bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đú.

Quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận

Đây là trường hợp một bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng mà không cần có sự đồng ý của bên kia. Việc hủy bỏ hợp đồng xảy ra trong những trường hợp bên kia vi phạm là điều kiện hủy bỏ hợp đồng mà 2 bên đã thỏa thuận, do bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp này bên hủy bỏ hợp đồng không phải bồi thường thiệt hại.

Hủy bỏ hợp đồng là cơ sở của việc chấm dứt hợp đồng dân sự đã giao kết (khoản 4 Điều 422 Bộ Luật Dân sự 2015) mặc dù hợp đồng đã có hiệu lực.

Điều kiện để một bên hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp này là sự vi phạm hợp đồng của bên kia, nhưng bên hủy bỏ hợp đồng không thể hủy bỏ hợp đồng một cách đương nhiên, mà phải thông báo cho bên kia biết việc hủy bỏ hợp đồng, phải nói rõ nguyên nhân dẫn đến việc hủy bỏ hợp động. Khi hợp đồng bị hủy bỏ, thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ khi giao kết và các bên phải trả lại cho nhau tài sản đã nhận.

Quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Cơ sở chung của các quy định về hủy bỏ hợp đồng là một bên hợp đồng không thực hiện nghĩa vụ, chậm thực hiện nghĩa vụ, thực hiện nghĩa vụ không đầy đủ hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ.

Hậu quả khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng

Theo Điều 427 Bộ luật dân sự năm 2015, hậu quả khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng sẽ như sau:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì HĐ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
• Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do quy định pháp luật.
• Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định.

Trách nhiệm bên mua khi đơn phương hủy hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua căn hộ là gì?

Hiểu đơn giản hợp đồng mua bán căn hộ là một thỏa thuận giữa các bên trong đó bên bán có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho bên mua, còn bên mua phải có trách nhiệm trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ nào khác cho bên bán.

>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Trách nhiệm bên mua khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng mua căn hộ

Điều 423 Bộ luật dân sự 2015, quy định về việc huỷ bỏ hợp đồng với nội dung:

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo đó, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp luật định. Một điểm quan trọng cần lưu ý rằng bên muốn đơn phương hủy bỏ hợp đồng cần chứng minh bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Nếu hợp đồng giữa bên mua căn hộ và bên bán căn hộ có quy định rõ ràng trường hợp nào được hủy bỏ hợp đồng thì bên mua căn hộ có thể căn cứ điều khoản đó để áp dụng.

Mặt khác, bên mua căn hộ có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên bán nếu bên bán bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên mua.

Hướng xử lý khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

Đối với các phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, đầu tiên cần ưu tiên thỏa thuận để giải quyết. Nếu thỏa thuận không có kết quả thì chúng ta nên khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết khi thoả thuận không kết quả

Yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà như yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, bồi thường thiệt hại do lỗi của một bên gây ra. Cũng có thể yêu cầu tòa án giải quyết hủy hợp đồng, chấm dứt hợp đồng đã ký kết, áp dụng các điều khoản phạt cọc, bồi thường theo quy định.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ 

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Tòa án.
2. Tòa án xem xét đơn khởi kiện.
3. Sau khi thụ lý đơn, Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.
4. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm.

Bài viết trên đây đã giải đáp các vấn đề liên quan đế đơn phương hủy bỏ hợp đồng cũng như trách nhiệm của bên mua khi đơn phương hủy hợp đồng mua căn hộ. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến bài viết hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.

Nguồn: Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng – Luật Long Phan PMT