Thủ tục khởi kiện quyết định thu hồi đất?

Trong những năm trở lại đây, số vụ án hành chính liên quan đến khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất có xu hướng gia tăng và chiếm một tỷ lệ cao trong tổng số vụ việc hành chính. Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích của chính cá nhân, tổ chức khi không đồng ý với mức bồi thường, hỗ trợ nhận được. Thông qua bài biết dưới đây chúng tôi sẽ phân tích và làm rõ hơn Thủ tục khởi kiện quyết định thu hồi đất theo luật pháp hiện hành.

Mối quan hệ giữa quyết định thu hồi đất và quyết định hành chính
Theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là cơ quan hành chính ở địa phương, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Vì vậy, quyết định thu hồi đất là văn bản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện ban hành trong hoạt động quản lý hành chính về lĩnh vực Đất đai ở địa phương mà chính cơ quan ấy quản lý. Cho nên căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, quyết định thu hồi đất là một hình thức của quyết định hành chính được áp dụng đối với đối tượng bị thu hồi đất.
Ai có quyền khiếu kiện và điều kiện khiếu kiện?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 115 Luật TTHC 2015, cơ quan, tổ chức và cá nhân có quyền khởi kiện quyết định thu hồi đất nếu như không đồng ý với quyết định này. Chủ thể khởi kiện phải có năng lực tố tụng hành chính nhằm thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong tố tụng hành chính. Tuy nhiên, đương sự là người dưới 18 tuổi, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, hoặc khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì có thể khởi kiện thông qua người đại diện.

Khi khởi kiện quyết định hành chính phải lưu ý tới ngày ban hành quyết định thu hồi đất này. Bởi lẽ, nếu hết thời hiệu khởi kiện thì quyền khởi kiện của chúng ta cũng không còn, theo đó khoản 2 Điều 116 Luật TTHC 2015 quy định “Thứ nhất, 01 năm kể từ ngày biết được hoặc nhận được quyết định thu hồi đất. Thứ hai, trường hợp trước đây người khởi kiện đã khiếu nại quyết định thu hồi đất thì thời hiệu là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai.”.

Ngoài ra, lưu ý rằng là quyết định thu hồi đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh, vì vậy căn cứ khoản 3, 4 Điều 32 Luật TTHC 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án cấp tỉnh trên cùng phạm vi địa giới với Ủy ban cơ quan đã ban hành quyết định thu hòi đất.

Trình tự, thủ tục khởi kiện quyết định thu hồi đất

Trước hết, người khởi kiện phải làm Đơn khởi kiện bao gồm các nội dung: “Ngày, tháng, năm làm đơn; Tòa án được yêu cầu giải quyết vụ án hành chính; Tên, địa chỉ; số điện thoại, số fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Nội dung quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, nội dung giải quyết khiếu nại về danh sách cử tri hoặc tóm tắt diễn biến của hành vi hành chính; Nội dung quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có); Yêu cầu đề nghị Tòa án giải quyết; Cam đoan về việc không đồng thời khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại”. Khi nộp đơn khởi kiện, người khởi kiện phải kèm theo tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. 

Tiếp theo, Tòa án sẽ tiến hành quá trình nhận và xét đơn khởi kiện, trong thời hạn 06 ngày làm việc Tòa án sẽ ban hành một trong các quyết định tại khoản 3 Điều 121 Luật TTHC 2015 như: “Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;  Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện”. Nếu như Tòa án tiến hành thụ lý vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày lụ lý. Trong quá trình chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công phải tiến hành thù tục đối thoại, tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ. Trường hợp qua đối thoại mà người khởi kiện vẫn giữ yêu cầu khởi kiện, người bị kiện giữ nguyên quyết định, hành vi bị khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập vẫn giữ nguyên yêu cầu thì Thẩm phán tiến hành các thủ tục để mở phiên tòa xét xử vụ án.

Như vậy, trường hợp tổ chức, cá nhân không đồng ý với quyết định thu hồi đất thì có quyền khởi kiện tại Tòa án cấp tỉnh. Tuy nhiên, người khởi kiện phải có năng lực hành vi dân sự và phải chú ý đến thời hiệu khởi kiện để bảo đảm vẫn còn quyền khởi kiện. Sau đó, Tòa án sẽ tiến hành xem xét đơn khởi kiện và qua quá trình đối thoại sẽ quyết định có đưa vụ án ra xét xử hay không.

Trên đây là nội dung tư vấn về Thủ tục khởi kiện quyết định thu hồi đất. Trường hợp Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc về nội dung bài viết hay cần hỗ trợ pháp luật, vui lòng liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng qua hotline 0908 748 368 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. 

Mua Đất Nền Bằng Hình Thức Ký Hợp Đồng Góp Vốn Thì Có Trái Luật Không?

Dân số Việt Nam hiện nay là hơn 96 triệu người, trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á sau Indonesia, Philippines. Cùng với sự gia tăng dân số nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Đó là một trong những lý do quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mọc lên như nấm mọc sau mưa. Và hiện tượng phân lô, bán nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn ngày càng phổ biến. Liệu việc mua đất nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn có hợp pháp và an toàn?

Hợp đồng góp vốn là gì?

Hợp đồng góp vốn là hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn… Khi dự án hoàn thiện, người góp vốn (người mua) sẽ được chủ đầu tư giao lại nền đất với đầy đủ hồ sơ pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng góp vốn thường do chủ đầu tư và người góp vốn tự thỏa thuận với nhau, tính đến thời điểm hiện tại hợp đồng góp vốn chưa có một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh. Vì thế, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn cũng chưa được chặt chẽ.

Mua đất nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn có hợp pháp?

Trước tiên, ta khẳng định đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Tuy nhiên phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật và bằng hình thức Hợp đồng chuển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải Hợp đồng góp vốn. Do đó việc mua đất nền bằng hình thức hợp đồng góp vốn là trái luật, đây là thủ đoạn lách luật của các chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Được xem là phương thức lừa đảo nhằm huy động vốn một cách bất hợp pháp và vi phạm pháp luật. Cụ thể, với hành vi trên chủ đầu tư có thể bị phạt theo quy định tại Điều 15 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp trên?

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và được quy định cụ thể tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của Nghị định này.

Trong đó chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như đã phân tích ở trên, việc chủ đầu tư ký Hợp đồng góp vốn với khách hàng nhằm thực hiện việc mua bán đất nền là trái luật. Và các chủ đầu tư thực hiện hành vi trên khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án,…Việc mua đất nền bằng hình thức Hợp đồng góp vốn như trên chứa đựng rất nhiều rủi ro như hợp đồng bị vô hiệu, bị lừa đảo chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn,…Do đó, mọi người cần cân nhắc và tìm hiểu các quy định pháp luật trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến chủ đề “Mua đất nền bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn thì có trái luật không?”. Nếu có thắc mắc hoặc muốn tư vấn trực tiếp, quý khách hàng có thể liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng qua Hotline 0908 748 368 để được tư vấn miễn phí.

Giá Đất Bị Nhà Nước Thu Hồi Được Xác Định Như Thế Nào?

Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Khi bị Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước sẽ bồi thường cho người dân. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Vậy trong trường hợp được bồi thường bằng tiền, giá đất được xác định như thế nào?

Xác định giá đất

Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được Nhà nước sử dụng làm căn cứ để xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.  

Xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc được quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật đất đai 2013. Cụ thể, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được dùng để xác định tiền bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.

Theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Xác định loại đất

Loại đất là một trong những cơ sở để xác định giá đất cụ thể khi tiến hành bồi thường. Xác định loại đất được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo Điều 11 Luật Đất đai, việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
• Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đối với trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, giá đất được Nhà nước bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Trên đây là bài viết về Giá đất bị thu hồi được xác định như thế nào. Trong trường hợp cần được tư vấn thêm, xin hãy liên hệ Hotline 0908 748 368 để được tư vấn miễn phí.

Ngân Hàng Phát Mãi Tài Sản Mà Không Qua Khởi Kiện Được Không?

Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản của khách hàng khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng mà khách hàng đã ký kết. Như vậy, ngân hàng có toàn quyền phát mãi tài sản hay không. Ngân hàng phát mãi tài sản mà không thông qua khởi kiện được không?

Khái niệm

Theo quy định tại Điều 299 BLDS, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp: 

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Phát mãi tài sản là phương thức bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo quy định tại Điều 299 trên và Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14, Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản và tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm khi:

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
• Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho ngân hàng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật;
• Giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
• Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật;
• Ngân hàng đã hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại của pháp luật.

Tuy nhiên, sẽ có trường hợp tranh chấp về quyền xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng cho rằng họ có quyền tự mình bán tài sản đảm bảo trên để trả nợ cho ngân hàng. Hoặc tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm khi khách hàng, bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm hoặc giao không đúng theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm là ngân hàng.

Ngân hàng phát mãi tài sản mà không qua khởi kiện được không?

Câu trả lời là không, khi đó, tranh chấp phải được giải quyết tại Tòa án theo quy định của pháp luật. Sau đó, nếu quyền xử lý tài sản đảm bảo, được giao tài sản đảm bảo thuộc về Ngân hàng, Ngân hàng sẽ được tiếp tục phát mãi tài sản để thu hồi nợ.

Quy trình giải quyết tranh chấp

Căn cứ quy định tại Điều 8 Nghị quyết 42/2017/QH14 và Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2018/NQ-HĐTP, khi giải quyết tranh chấp nói trên, Tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn khi có đủ căn cứ sau:

Trong hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu cho bên nhận bảo đảm hoặc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có quyền xử lý tài sản bảo đảm;

Giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

Không có đương sự cư trú ở nước ngoài, tài sản tranh chấp ở nước ngoài, trừ trường hợp đương sự ở nước ngoài và đương sự ở Việt Nam có thỏa thuận đề nghị Tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn hoặc các đương sự giải trình được chứng cứ về quyền sở hữu hợp pháp tài sản và có thỏa thuận thống nhất về việc xử lý tài sản.

Đơn khởi kiện về hình thức và nội dung được thực hiện theo quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 189 của Bộ luật TTDS. Đính kèm theo các tài liệu gồm:

• Hợp đồng tín dụng;
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh khoản nợ đang có tranh chấp là nợ xấu theo quy định tại Điều 4 của Nghị quyết số 42/2017/QH14;
• Văn bản, hợp đồng bảo đảm và tài liệu, chứng cứ chứng minh về việc đã đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm;
• Tài liệu, chứng cứ về nơi cư trú, làm việc của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức 

Trường hợp có đương sự cư trú ở nước ngoài thì phải có một trong các tài liệu, chứng cứ sau đây:

Văn bản thỏa thuận giữa đương sự ở nước ngoài và đương sự ở Việt Nam đề nghị Tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn có công chứng, chứng thực hợp pháp. Trường hợp văn bản này được lập ở nước ngoài thì phải được hợp pháp hóa lãnh sự, trừ trường hợp được miễn hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định tại khoản 1 và 2 Điều 9 của Nghị định số 111/2011/NĐ-CP;

Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sở hữu tài sản hợp pháp và thỏa thuận thống nhất về việc xử lý tài sản của các đương sự có công chứng, chứng thực hợp pháp. Trường hợp văn bản này được lập ở nước ngoài thì phải được hợp pháp hóa lãnh sự, trừ trường hợp được miễn hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định tại khoản 1 và 2 Điều 9 của Nghị định số 111/2011/NĐ-CP.

Trên đây là nội dung liên quan về Ngân hàng phát mãi tài sản mà không qua khởi kiện được không? Nếu quý khách còn vấn đề nào chưa rõ cần được giải đáp hoặc cần thực hiện tư vấn về Ngân hàng phát mãi tài sản mà không qua khởi kiện được không vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi theo Hotline 0908 748 368 để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất.

Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Đất Phải Bồi Thường Những Gì?

Hiện nay việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất diễn ra ngày càng phổ biến, nguyên nhân thì có nhiều nhưng nguyên nhân chính là do hợp đồng thuê đất thường là hợp đồng dài hạn, có những hợp đồng kéo dài hàng chục năm, do đó theo thời gian thay đổi các yếu tố về thị trường, điều kiện tự nhiên mà người thuê đất làm ăn kinh doanh không hiệu quả nên muốn chấm dứt hợp đồng. Vậy có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất không? Và phải bồi thường những gì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng? cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.

Điều kiện Hợp đồng thuê đất đúng luật

Hợp đồng thuê đất: Theo khái niệm được quy định tại Điều 703 BLDS cũ năm 2005 thì Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo BLDS hiện hành, hợp đồng này được liệt kê vào nhóm Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 500 BLDS.

Như vậy, để phát sinh trách nhiệm bồi thường thì trước hết hợp đồng này phải là hợp đồng đúng pháp luật. Căn cứ vào Điều 501 và Điều 502 BLDS, hợp đồng thuê đất cần đảm bảo các điều kiện:

• Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai.

Khi hợp đồng thuê đất đúng luật, thì mới phát sinh các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng.

Điều kiện một bên Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Căn cứ quy định tại Điều 428 BLDS, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Hậu quả khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng

Hậu quả sau khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng: hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có các căn cứ trên thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Trường hợp bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng thì việc bồi thường thiệt hại được căn cứ giải quyết theo Điều 419 BLDS. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại. Ngoài ra, theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Căn cứ vào Điều 360 BLDS, mức bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ là bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trên đây là nội dung liên quan Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất phải bồi thường những gì? Nếu quý khách còn vấn đề nào chưa rõ cần được giải đáp hoặc cần thực hiện tư vấn về Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất phải bồi thường những gì vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi theo Hotline 0908 748 368 để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất.

Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Khi Chưa Có Giấy Chứng Nhận Có Được Không?

Đất đai là một trong những lĩnh vực thường xuyên xảy ra tranh chấp và bản chất của những tranh chấp này thường phức tạp hơn so với các tranh chấp dân sự khác. Xuất phát từ một hệ thống các quy định pháp luật về đất đai không chặt chẽ, tính pháp lý của các giao dịch, thủ tục về đất đai luôn được chú trọng đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy khi chưa có Giấy chứng nhận có được tặng cho quyền sử dụng đất không?

Thời điểm được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua sự thỏa thuận tự nguện giữa các bên, làm thay đổi chủ sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong các giao dịch về đất đai luôn cần có Giấy chứng nhận để đảm bảo tính pháp lý.

Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận có được không?

Câu trả lời ở đây là được, tuy nhiên chỉ trong một số trường hợp nhất định và phải đáp ứng các quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ta có các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:

Trường hợp thứ nhất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp thứ hai (trình bày sau đây) thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là một giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng tặng cho tài sản. Trong đó, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Các bước thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp trên:

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng hoặc liên hệ Văn phòng công chứng đến nhà để lập, ký và công chứng nội dụng của hợp đồng tặng cho.

• Cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Sổ hộ khẩu của hai bên (bản chính + 01 bản sao công chứng);
• Chứng minh nhân dân hai bên (Bản chính + 01 bản sao công chứng);

Đối với bên tặng cho nếu đã có gia đình thì bổ sung Bản sao công chứng đăng ký kết hôn của hai vợ chồng, trường hợp là tài sản riêng thì phải có căn cứ chứng minh như tài sản có trước thời điểm hôn nhân; hoặc tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc phải có xác nhận của vợ/chồng về việc từ chối nhận tài sản đó.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (Công dân đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện để làm thủ tục và đến Chi cục thuế cấp huyện nơi có nhà, đất để thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính).

1. Hồ sơ thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận gồm:
2. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
3. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký;
4. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);
5. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
6. CMND, Sổ hộ khẩu của hai bên (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
7. Đăng ký kết hôn và giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là tài sản riêng;

Đối với trường hợp cho tặng cho phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Cụ thể nếu là cha con phải có giấy khai sinh của các con photo công chứng hoặc bản sao trích lục chứng minh thư nhân đân).

Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận - Thành phần hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);
• Hợp đồng tặng cho.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên tặng cho (trường hợp này do chưa có Giấy chứng nhận);
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
• Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận tặng cho.

Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận.

Trường hợp tặng cho giữa bố mẹ và con cái được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 10 điều 5 thông tư 301/2016/TT-BTC. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế nhu nhập cá nhân.

Các lệ phí khác:

• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương và có văn bản hướng dẫn  căn cứ pháp lý Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC.
• Lệ phí thẩm định: Khoản 12 Điều 12 Thông tư Số: 250/2016/TT-BTC do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Có hạn chế nào trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất?

Một số hạn chế trong nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về chủ đề tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn tư vấn trực tiếp, 

Xây Nhà Ở Tại Nông Thôn Có Cần Xin Phép Không?

Hiện nay, việc xây dựng nhà ở đang diễn ra ngày càng nhiều, nhất là ở vùng nông thôn. Kéo theo đó là nhiều vấn đề được đặt ra xoay quanh về việc xây dựng nhà ở tại đây, trong đó nổi bật lên là vấn đề xây nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không? Bài viết sau đây sẽ lý giải chi tiết về nội dung này.

Xây dựng nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
• Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
• Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
•  Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
• Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, theo quy định trên thì nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khi bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng, hay nói cách khác là không cần phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên, cần phải lưu ý các trường hợp ngoại lệ như luật quy định.

Lưu ý: Theo khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Do đó, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn tuy được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải là xây dựng tùy tiện mà vẫn phải tuân thủ các quy định khác của Luật Đất đai và các pháp luật liên quan, việc xây dựng vẫn phải đảm bảo đúng quy hoạch và đúng với mục đích sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở trên đất nghĩa địa, đất không có quyền sử dụng,… thì vẫn là vi phạm pháp luật về đất đai, về xây dựng và vẫn có thể bị xử phạt bình thường.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng cần xin phép

Nếu trong trường hợp việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì chủ xây dựng phải chuẩn bị hồ sơ và tuân thủ các điều khoản liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo luật định.

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Bản vẽ thiết kế xây dựng;

Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thời hạn và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng cần xin phép

• Theo điểm e khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 thời gian cấp phép xây dựng là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
• Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trên đây là toàn bộ nội dung về vấn đề Xây nhà ở tại nông thôn có cần xin phép không? Trong trường hợp Qúy khách hàng còn thắc mắc hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ qua hotline: 0908. 748. 368 để được tư vấn miễn phí. Trân trọng!