Chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng đất có được hủy hợp đồng đòi lại cọc không?

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập khi bên mua đặt cọc một số tiền cho bên bán để đảm bảo bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho bên mua. Thế nhưng, khi bên bán chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng đất hoặc vi phạm các nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên mua có được hủy hợp đồng đòi lại cọc được không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc cho quý bạn đọc.

Đặt cọc trong mua bán nhà đất

Thế nào là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Khái niệm

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015.
• Bên mua khi muốn mua mảnh đất nào đó sẽ phải tiến hành đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên có đất không chuyển nhượng cho người khác.

Đặc điểm hợp đồng đặt cọc

• Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: có thể bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng.
• Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc.
• Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
• Đối tượng của đặt cọc: tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác.
• Hợp đồng đặt cọc phải được lập bằng văn bản

>> Xem thêm: Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì?

Khi nào thì hủy hợp đồng đòi lại cọc là hợp pháp?

Hủy hợp đồng đòi lại cọc hợp pháp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định

Do đó, khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (tiêu biểu chậm trễ thực hiện hợp đồng, lừa dối,….) hay vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Khi đó, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2,3 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
• Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

Khi hủy hợp đồng đặt cọc, bên yêu cầu cần xác định những yêu cầu bồi thường hợp lý.

>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Trường hợp được phép chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng đất

• Nếu trong hợp đồng đặt cọc giao kết giữa các bên không quy định về thời hạn về thủ tục chuyển nhượng đất của bên bán thì việc bên bán chậm trễ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( trong khoản thời gian hợp lý ) thì bên mua không có quyền hủy hợp đồng và đòi lại cọc.
• Hoặc trường hợp bên bán chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng đất do sự kiện bất khả kháng ( thiên tai, bão lũ,…) và đã có thông báo cho bên mua, được bên mua chấp nhận chậm trễ thực hiện.
• Khi đất chuyển nhượng đang bị thế chấp Ngân hàng thì bên bán buộc phải tất toán khoản nợ với Ngân hàng và hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp (tức là đã phát sinh điều kiện để thực hiện nghĩa vụ) và sau đó tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này việc chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng đất được xét như việc thực hiện nghĩa vụ có điều kiện theo khoản 1 Điều 284 BLDS 2015.

Luật sư tư vấn về thủ tục chuyển nhượng đất và hợp đồng đặt cọc

Luật sư tư vấn khách hàng

Nhằm hỗ trợ khách hàng một cách tốt nhất trong việc giải quyết các tranh chấp xảy ra, đội ngũ luật sư của công ty Luật Long Phan PMT sẽ:

• Tư vấn về hợp đồng đặt cọc
• Tư vấn về các vấn đề cần kiểm chứng, kiểm tra trước khi đặt cọc
• Tư vấn về hủy bỏ hợp đồng hợp pháp
• Tư vấn về đòi lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại hợp lý
• Tư vấn về thủ tục khởi kiện đòi lại cọc
• Tham gia TỐ TỤNG khi được khách hàng ủy quyền

Trên đây là bài viết của chúng tôi về việc chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng đất có được hủy hợp đồng đòi lại cọc không, nếu quý bạn đọc có gì thắc mắc, khó khăn về nội dung trên và mong muốn tìm kiếm vấn đề pháp lý liên quan, xin vui lòng liên hệ Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được chúng tôi tư vấn luật đất đai tận tình và miễn phí. Xin cảm ơn!

December 21, 2020 at 10:15AM