Trường hợp đã công chứng mua bán rồi nhưng chủ đất không giao sổ là một rủi ro có thể gặp khi mua bán đất trên thực tế. Theo suy nghĩ của nhiều người, chỉ cần có công chứng là đã có thể yên tâm mà không lường trước được tình huống nêu trên. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể vấn đề và cách xử lý trong trường hợp này.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể có quyền tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán ĐẤT NÔNG NGHIỆP, đất thổ cư). Hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các điều kiện cần đáp ứng khi mua bán đất là:
Mua bán nhà đất theo quy định pháp luật
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi mua bán đất thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên), nếu không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua và từ đó dễ xảy ra tranh chấp. Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau:
- Đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
- Công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
- Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
- Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất .
Thủ tục công chứng khi mua bán đất
Hồ sơ cần chuẩn bị
Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
- Bản chính giấy tờ nhà đất
- Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân
- Giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền (nếu có)
- Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
- Dự thảo hợp đồng mà các bên chuẩn bị (hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
Trình tự công chứng hợp đồng mua bán nhà
Một số lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất chú ý là:
- Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
- Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
- Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…
Các bên mang đầy đủ hồ sơ để yêu cầu công chứng hợp đồng của các bên. Thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc (Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc). Thủ tục được thực hiện như sau:
- Công chứng kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
- Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
- Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
- Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
Rủi ro khi chuyển nhượng đất đai dù đã có công chứng
Hiện nay, có những trường hợp dù đã thực hiện việc công chứng nhưng vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không được mua được mà lại bị còn tiền. Một số rủi ro có thể kể ra như:
- Một căn nhà đem bán cho hai người, công chứng hợp đồng tại 2 tổ chức hành nghề công chứng khác nhau mà cơ quan công chứng không phát hiện;
- Khó khăn khi công chứng để phát hiện bên bán sử dụng giấy tờ giả nhằm lừa đảo
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, các bên đã giao nhận tiền, nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền, chưa giao sổ đất thì chủ đất đổi ý không muốn bán.
Điều này có thể xuất phát từ phía công chứng viên khi chưa đủ năng lực để tìm ra những yếu tố không hợp pháp trong hợp đồng, dẫn đến gây ra hậu quả pháp lý, hoặc có thể là do các tổ chức công chứng vẫn còn thiếu sự liên kết thông qua mạng nội bộ để chia sẻ thông tin, do đó không có cơ sở dữ liệu chung để kiểm soát thực trạng các hợp đồng. Một lý do khác tạo nên rủi ro này còn đến từ phía các bên thực hiện hợp đồng nhưng làm trái nghĩa vụ đã cam kết.
Cách xử lý khi chủ đất không giao sổ
Về mặt quy định của pháp luật thì các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo. Trường hợp chủ đất không giao sổ đất dù đã thực hiện việc công chứng thì cần xử lý theo quy định của pháp luật. Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn hạn chế được những ảnh hưởng khi gặp rủi ro.
Khi đã công chứng hợp đồng mua bán đất nhưng chủ đất lại không giao sổ thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh nữa, bởi lẽ văn bản công chứng là:
- Công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân
- Phòng ngừa tranh chấp
- Tạo ra sự ổn định trong quan hệ dân sự, tài sản.
Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Vậy khi chủ đất không giao sổ, nhưng các bên đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất rồi thì đây là hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng, trường hợp này các bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì có thể yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết để bên chủ đất không giao sổ bị phạt theo quy định pháp luật.
Trên đây là bài viết hướng dẫn thủ tục của chúng tôi. Quý khách hàng có nhu cầu được tư vấn pháp lý, xin vui lòng gọi ngay Công ty Luật Long Phan PMT để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn.
Có thể bạn quan tâm:
- Khởi kiện tại tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai có được không?
- Luật giải quyết tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay như thế nào?
- Tranh chấp đất đai trong trường hợp nào phải yêu cầu hủy sổ đỏ?
March 08, 2020 at 10:00AM
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét