Hướng dẫn xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà là vấn đề mà bất kỳ khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai nào cũng có thể gặp phải. Quyền của người mua nhà trong trường hợp này được quy định thế nào? Người mua nhà có thể làm những gì để xử lý tình huống này? Hãy cùng Luật sư đất đai tìm hiểu các quy định của pháp luật trong bài viết dưới đây.

Xử lý thế nào khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà?

Điều kiện bàn giao nhà

Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép. Có thể kể đến các điều kiện sau:

Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:

• Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
• Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà

Theo quy định tại Điều 123 Luật Xây dựng, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.

Đồng thời, Luật phòng cháy, chữa cháy cũng nghiêm cấm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm về phòng cháy và chữa cháy.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư

Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:

• Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

>> Xem thêm: Nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ xử lý thế nào?

Quyền của người mua nhà

Theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng khi mua nhà có những quyền sau:

• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Mức xử phạt đối với chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Theo quy định của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi chậm bàn giao nhà theo tiến độ đã được phê duyệt của chủ đầu tư sẽ phải chịu mức xử phạt với số tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà có thể chịu xử phạt

Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng quy định Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi: không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình.

Ngoài ra, việc triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ áp dụng xử phạt với mức phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Hướng xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 BLDS 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:

• Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 BLDS 2015.
• Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất

Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Khởi kiện

Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).
• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
• Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Trình tự, thủ tục khởi kiện

• Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết
• Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện
• Nộp tạm ứng án phí
• Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử.
• Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm (nếu có)
• Tòa án ban hành bản án/quyết định. Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bản án phát sinh khi không có kháng cáo, kháng nghị.

>> Xem thêm: Cách xử lý khi nhà thầu vi phạm hợp đồng không bàn giao mặt bằng đúng hạn

Trên đây là bài viết chi tiết Hướng dẫn xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Nếu bạn đọc vẫn còn vướng mắc về các vấn đề có liên quan hoặc cần được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI vui lòng gọi số HOTLINE: 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI hỗ trợ.

Nguồn: Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng – Luật Long Phan PMT