Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng

Pháp luật quy định nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn được thực hiện một số giao dịch nhất định. Tuy nhiên, tranh chấp xảy ra về vấn đề này cũng vô cùng phức tạp bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba. Vậy, khi có tranh chấp thì giải quyết như thế nào?

Các bước giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở ngân hàng

1. Thế chấp tài sản là gì?

• Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.
• Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là “bên thế chấp“) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
• Thế chấp nhà tại ngân hàng là việc bên thế chấp dùng tài sản là bất động sản (nhà) thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp là ngân hàng.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Căn cứ Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 321 BLDS 2015 quy định QUYỀN của BÊN THẾ CHẤP:

Tài sản thế chấp phải theo quy định của pháp luật

• Khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
• Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
• Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Căn cứ Điều 322 BLDS 2015 quy định NGHĨA VỤ của BÊN NHẬN THẾ CHẤP:

• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 323 BLDS 2015 quy định quyền của bên nhận thế chấp:

• Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
• Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
• Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

4. Tình trạng pháp lý của nhà đang thế chấp ngân hàng

Việc định đoạt nhà ở thế chấp tại ngân hàng theo quy định pháp luật

• Thế chấp nhà là một biện pháp bảo đảm nhằm thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng nhận thế chấp. Bên thế chấp vẫn có quyền sở hữu đối với căn nhà trên, được hưởng lợi tức phát sinh từ tài sản trên.
• Bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng biết về thực trạng tài sản thế chấp, bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp. Việc bán, trao đổi, tặng cho nhà phải được ngân hàng đồng ý và theo quy định của pháp luật.

5. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

• Về mặt tố tụng: Các bên có quyền làm đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú (nếu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu) hoặc nơi có bất động sản là nhà (nếu yêu cầu đòi lại tài sản là nhà). Kèm theo đơn khởi kiện là tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

• Về mặt nội dung, tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng có thể xảy ra các trường hợp điển hình sau:

Phương thức giải quyết tranh chấp nhà ở đang thế chấp.

Thứ nhất, Bên thế chấp đã thế chấp nhà cho ngân hàng, sau đó tiến hành giao dịch bán, cho thuê, trao đổi, tặng cho nhà cho bên thứ ba mà không thông báo cho ngân hàng. Đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng. Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà thì tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Trong trường hợp này, bên bị thiệt hại là ngân hàng và bên thứ ba có thể là ngay tình hoặc không ngay tình. Lúc này, ngân hàng được quyền truy đòi tài sản và được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại Khoản 2 Điều 297, Điều 308 BLDS 2015.

Ngân hàng cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bên thế chấp và người thứ ba vô hiệu theo quy định của pháp luật do vi phạm điều cấm của luật bởi pháp luật quy định bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng và phải được sự đồng ý của ngân hàng khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu lợi tức không phải hoàn trả lại lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. (Điều 131 BLDS 2015).

Thứ hai, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu (tiểu mục 1, Mục II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/04/2019).

Trên đây là nội dung về vấn đề hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề chưa rõ, vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT qua Hotline bên dưới để được hỗ trợ và tư vấn miễn phí. Xin chân thành cảm ơn!

Bài viết nói về: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

January 13, 2020 at 10:00AM