Người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất là gì?

Giao dịch về nhà đất diễn ra hằng ngày nên việc phát sinh rủi ro là điều khó tránh khỏi. Việc mua bán nhà đất mà vô tình rơi vào trường hợp người thứ ba ngay tình là chuyện không hiếm thấy. Vậy người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất là gì và pháp luật có những quy định như thế nào để bảo vệ người ngay tình trong giao dịch nhà đất.

1. Điều kiện để thành người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.

Chủ thể được xem là người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

·         Khi tham gia vào giao dịch dân sự thì đã có một giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện trước đó về cùng một đối tượng giao dịch nhưng giao dịch dân sự này bị vô hiệu.

·         Khi tham gia giao dịch mà người này không biết hoặc không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch;

·         Tài sản giao dịch phải được phép giao dịch;

·         Giao dịch dân sự được xác lập với người thứ ba phải thông qua một giao dịch dân sự có đền bù như mua bán, vay, thuê khoán…

2. Quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

2.1. Điều kiện để được bảo vệ

Về chủ thể: phải là người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch, tức là tại thời điểm giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người chuyển quyền không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Về đối tượng: phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Người ngay tình phải tham gia giao dịch với tư cách là là người nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các hình thức quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

·         Chuyển đổi;

·         Chuyển nhượng;

·         Tặng cho;

·         Thừa kế;

·         Góp vốn.

Nếu là các giao dịch mà người ngay tình tham gia là các giao dịch khác như thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất thì sẽ không được bảo vệ.

Về hình thức: Đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch, bao gồm:

·         Các bên có quyền thực hiện giao dịch;

·         Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

·         Không có thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội;

·         Quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải xác định được;

·         Thỏa thuận giao dịch được lập thành văn bản, có chữ ký các bên và phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản).

2.2. Cơ chế bảo về người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

Nếu tham gia giao dịch nhà đất mà người ngay tình đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì sẽ được bảo vệ theo quy định của pháp luật.

Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể:

·         Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

·         Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

·         Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Như vậy, người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất được công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai.

Trên đây là toàn bộ bài viết của chúng tôi về vấn đề “Người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất là gì?”. Nếu Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc cần được hỗ trợ trực tiếp, vui lòng gọi ngay đến hotline 0908 748 368  để được hỗ trợ tận tình. Xin cảm ơn.