Tranh chấp nhà đồng sở hữu giải quyết như thế nào?

Hiện tượng đồng sở hữu đối với nhà, đất trong xã hội hiện nay ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt ở khu vực các thành phố lớn. Vậy khi phát sinh tranh chấp thì xử lý như thế nào để bảo vệ quyền lợi của bản thân. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về loại hình nhà đồng sở hữu cũng như hướng dẫn giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

Phương thức giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

1. Khái quát về nhà đồng sở hữu

Theo Khoản 1 Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 thì “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản“. Tức là nhiều chủ thể có quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một tài sản nếu tài sản đó là tài sản chung của họ.

Như vậy, NHÀ ĐỒNG SỞ HỮU được hiểu là nhiều chủ thể cùng có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt căn nhà đó.

Đối với trường hợp nhà đồng sở hữu, các đồng sở hữu có hình thức sở hữu là sở hữu chung theo phần. Theo đó:

• Một đồng sở hữu sẽ có một phần quyền nhất định đối với căn nhà và có quyền, nghĩa vụ đối với căn nhà này tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau.
• Xuất phát từ việc sở hữu chung nên quyền quản lý, sử dụng, định đoạt của các đồng sở hữu phải tuân thủ theo các điều kiện theo quy định tại Điều 216, 217, 218, 219 Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo lợi ích chung của tất cả các đồng sở hữu.

2. Hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Cấp giấy chứng nhận cho người đứng tên đồng sở hữu

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sở hữu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN) (còn gọi là sổ hồng).

Hiện nay, GCN được chia làm 02 loại:

• GCN riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.
• Còn GCN chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có nhiều chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái với chủ sở hữu.

Cả hai loại GCN này đều có giá trị pháp lý như nhau, được Nhà nước cấp và công nhận, áp dụng được mọi nơi trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được quy định như sau:

• Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận;
• Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu được quy định như sau:

• Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 01 GCN có giá trị như nhau;
• Phần tên người sở hữu thì GCN của ai sẽ có tên người đó và chỉ ghi tổng diện tích.
• Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu do các bên lập biên bản thỏa thuận với nhau.

Do đó, nếu nhiều người cùng được cấp sổ hồng chung thì họ không có quyền tuyệt đối đối với việc quản lý, sử dụng, định đoạt đối với căn nhà.

Như vậy, theo quy định hiện hành, trường hợp nhà ở có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp GCN:

• Một là, cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
• Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).

3. Thủ tục cấp sổ hồng cho nhà đồng sở hữu

Thủ tục cấp GCN đối với nhà đồng sở hữu không khác nhiều với thủ tục cấp GCN thông thường nhưng vẫn có một số điểm đặc trưng nhất định.

Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu:

1. Trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu thì trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận ;
2. Ghi Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.
4. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
5. Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này;
6. Đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại).

4. Giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

Hướng xử lý khi tranh chấp nhà đồng sở hữu

• Nếu các bên không thể có thỏa thuận, hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
• Các tranh chấp nhà đồng sở hữu được giải quyết tương tự với vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, tất cả chủ sở hữu đối với căn nhà được ghi nhận trong GCN phải tham gia tố tụng để giải quyết vụ án.
• Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc Quý bạn đọc muốn được tư vấn trực tiếp hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua Hotline bên dưới.

Có thể bạn quan tâm:

• Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đúng luật.
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở Ngân hàng.
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ.

Bài viết nói về: Tranh chấp nhà đồng sở hữu giải quyết như thế nào?
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

January 21, 2020 at 01:00PM