Giải quyết tranh chấp đất đã có sổ cần chuẩn bị những tài liệu chứng cứ gì, khởi kiện hay giải quyết ở đâu là câu hỏi của nhiều người. Trong khuôn khổ nội dung bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu những quy định của pháp luật có liên quan điều chỉnh về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đã có sổ.
Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 99, Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định những trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất không có những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai nhưng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc đất, đất đang sử dụng ổn định không có tranh chấp.
Trong các trường hợp trên, những tranh chấp thường xảy ra khi đã được cấp sổ đỏ đối với những giao dịch chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn thành thủ tục sang tên cấp sổ đỏ cho người mua thì phát sinh tranh chấp. Những tranh chấp như vậy rất phức tạp, thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài cho nên cần phải có sự hỗ trợ của Luật sư ngay từ giai đoạn đầu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đất đã có sổ phát sinh tranh chấp thì giải quyết như thế nào
Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, khi phát sinh tranh chấp chúng ta có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án và UBND.
Giải quyết tranh chấp đất đã có sổ tại UBND.
Theo quy định Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp đất đai thông qua việc hòa giải. Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể gửi đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải theo quy định của pháp luật.
Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thì UBND xã phải tiến hành hòa giải và lập biên bản hòa giải thành hay không thành quy định tại khoản 4 Điều 2020 Luật Đất đai 2013.
Sau khi hòa giải mà kết quả không thành thì hai bên có thể tiếp tục gửi đơn yêu cầu, khiếu nại cho cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có sổ được xác định theo Điều 203 Luật đất đai như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Sau khi tiến hành giải quyết tranh chấp theo lựa chọn của cá bên, Cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải ban hành quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Giải quyết tranh chấp tại tòa án
Ngoài phương án giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ tại UBND thì chúng ta có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Đối với tranh chấp đất đã có sổ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì trước tiên chúng ta phải tiến hành thủ tục hòa giải tại cơ sở theo quy định tại nghị quyết 04/2014/NQ-HĐTP.
Sau khi tiến hành hòa giải xong mà không thành thì chúng ta có thể tiến hành khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Theo quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 BLTTDS 2015 Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất nếu yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất hoặc nơi người bị kiện cư trú nếu yêu cầu khởi kiện của chúng ta là tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất đai vô hiệu để lấy căn cứ giải quyết đất tranh chấp đã có sổ.
Khi khởi kiện thì chúng ta yêu cầu tòa án giải quyết những vấn đề sau:
- Trả lại phần đất đang tranh chấp
- Hủy sổ đỏ đã được cấp
Theo đó, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là UBND huyện nơi có đất. Theo quy định tại Điều 34 BLTTDS 2015 và Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính…” cá biệt khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang có tranh chấp vào làm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Tuy nhiên, theo Công văn 64/TANDTC-PC năm 2019 của HĐTPTANDTC có hướng dẫn thì việc các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự này, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực.
Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án và không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng.
Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đã có sổ.
Sau khi đã xác định được hết những vấn đề đã phân tích ở trên, chúng ta tiến hành thủ tục khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
- Nộp đơn khởi kiện với yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đã có sổ kèm theo chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;
- Tòa án tiến hành xem xét đơn và thụ lý vụ án để giải quyết;
- Tòa án tiến hành xét xử sơ thẩm;
- Tòa án xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm;
- Thi hành bản án của tòa án theo quy định của pháp luật.
Trên đây là bài tư vấn cách giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ. Vì tính chất phức tạp của vấn đề nên cần có sự tham gia hỗ trợ của Luật sư ngay từ giai đoạn ban đầu. Mọi thắc mắc, khó khăn xin liên hệ Hotline để được tư vấn chi tiết. Cảm ơn các bạn đã theo dõi bài viết./.
Có thể bạn quan tâm
April 05, 2020 at 10:00AM
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét