Thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất?

Việc thành lập các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất đem đến cho các chủ đầu tư những lợi ích đáng kể bởi đây là một khu công nghiệp đặc biệt. Pháp luật luôn có rất nhiều ưu đãi cho các dự án trong khu chế xuất. Vậy khi muốn thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp thì phải thực hiện những gì? Thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất như thế nào? Cùng tìm hiểu nhé.

Thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất

Thời hạn được phép thuê đất đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi tài khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.

Khi một dự án được chủ đầu tư thuê đất để sử dụng thì thời hạn thuê đất sẽ kết thúc khi dự án đó kết thúc thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Chủ thể nào được phép thuê đất để đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất?

Tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định những chủ thể sau được phép sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất:

Thứ nhất, Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Thứ hai, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai 2013;
• Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai 2013.

Thứ ba, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày 01/7/2014 (Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất.

>> Xem thêm: Thẩm quyền cho thuê đất công

Hướng dẫn thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất

Dự án nào được phép lập để gia hạn thời gian thuê đất?

Trường hợp lập dự án đầu tư để gia hạn thuê đất, thì dự án đó phải thuộc các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể, tại Điều 56 Luật Đất đai hiện hành quy định những trường hợp được Nhà nước cho thuê đất như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

Như vậy, nếu dự án của bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên, thì bạn có thể làm hồ sơ đăng ký dự án để gia hạn thuê đất. Đồng thời, dự án đầu tư cũng phải đảm bảo đủ một số điều kiện như sau.

Chủ thể được phép lập dự án gia hạn thời gian thuê đất

Điều kiện và căn cứ cho thuê đất thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp

Tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho thuê đất như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

Ngoài ra, nếu dự án của bạn sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ mà không được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật đất đai phải có văn bản sau:

• Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên, từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
• Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
• Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển phải có văn bản chấp thuận của các ban ngành có liên quan trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất.

Điều kiện và đối tượng được nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo chế độ của dự án đầu tư;
• Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
• Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Trình tự, thủ tục để lập dự án sản xuất nông nghiệp

Hồ sơ xin thuê đất

Hồ sơ xin thuê đất đối với dự án không phải xin giấy phép đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau:

• Đơn xin giao đất, cho thuê đất;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư;
• Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
• Đối với dự án đầu tư phải xin giấy chứng nhận đầu tư thì phải hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư trước khi nộp hồ sơ xin thuê đất. Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất được lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư. Khi nộp hồ sơ xin thuê đất ngoài các giấy tờ trên, nộp thêm bản sao giấy chứng nhận đầu tư kèm theo văn bản thẩm định này.

Trình tự, thủ tục

Trình tự thủ tục xin thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp được quy định tại Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin thuê đất; trình UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất.

• Người xin thuê đất nộp hồ sơ hẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện thuê đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
• Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin thuê đất;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất thể hiện các nội dung: phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chuyên ngành; đánh giá khả năng sử dụng thông qua đánh giá năng lực của chủ đầu tư; tác động môi trường…
• Văn bản thẩm định điều kiện cho thuê đất thể hiện các nội dung: xác định loại dự án đầu tư và đối tượng cho thuê đất, điều kiện ký quỹ và năng lực tài chính của chủ đầu tư, không vi phạm pháp luật đất đai.

Trình tự, thủ tục để lập dự án sản xuất nông nghiệp

Bước 2: Người được cho thuê đất nộp tiền thuê đất

Bước 3: Tổ chức giao đất trên thực địa và trao GIấy chứng nhận cho người được cho thuê đất

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê đất

Trên đây là bài viết hướng dẫn thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà bạn có thể tham khảo. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề trên, quý khách vui lòng liên hệ Luật sư Doanh nghiệp của Công ty Luật Long Phan PMT thông qua hotline 1900.63.63.87. Xin cảm ơn.

* Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.

Nguồn: Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng – Luật Long Phan PMT