Thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước

Thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước là thủ tục được nhiều người quan tâm khi thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Vì nhiều lý do khác nhau những người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước có nguyện vọng thay đổi bên thuê nhà. Như vậy, pháp luật quy định về thủ tục này như thế nào? Bài viết này sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin cần thiết.

Nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước

Đối tượng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không phải ai cũng có thể thực hiện việc mua, thuê mua mà chỉ một số đối tượng được quy định tại Điều 82, Luật nhà ở 2014 mới có những quyền này.

Đối tượng được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định như sau:

• Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 32 và khoản 9 Điều 49 của Luật nhà ở 2014 như cán bộ lãnh đạo của Đảng, nhà nước, cán bộ công chức của cơ quan của Đảng,… chỉ được thuê nhà ở.
• Đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở 2014 là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở… được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
• Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49 của Luật nhà ở 2014 là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư.
• Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở cũ quy định tại khoản 4 Điều 80 của Luật nhà ở 2014 được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở đó.

Điều kiện để thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Điều kiện để thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Đối tượng được thuê nhà ở công vụ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2, Điều 32, Luật nhà ở 2014:

• Đối với đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở công vụ theo yêu cầu an ninh;
• Đối với đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này thì phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực khác nhau.

Đối tượng được thuê, nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 51 của Luật nhà ở 2014:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
• Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
• Đối với đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước không?

Căn cứ tại điểm d, khoản 3, Điều 20: quyền và nghĩa vụ của bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Nghị định 34/2013/NĐ-CP quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau:

Không được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào; trường hợp là nhà ở cũ thì việc chuyển nhượng quyền thuê nhà ở cho người khác phải được sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở và người thuê phải thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lý vận hành theo đúng quy định.

Như vậy người thuê không được cho mượn hoặc cho thuê nhà lại ở dưới bất kỳ hình thức nào, tuy nhiên, đối với trường hợp là ở nhà cũ nếu muốn nhượng quyền thuê nhà ở cho người khác thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở, bên cạnh đó người thuê, cần phải thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lý vận hành theo đúng quy định.

Thủ tục hồ sơ để chuyển đổi bên thuê nhà ở cũ trong hợp đồng thuê nhà của nhà nước

Hồ sơ

• Đơn xin hợp pháp hóa chuyển quyền thuê nhà ở do bên nhận chuyển quyền thuê nhà lập, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường nơi căn nhà tọa lạc về tình trạng tranh chấp.
• Hợp đồng thuê nhà hoặc biên lai thu tiền thuê nhà thời điểm gần nhất.
• Bản sao hộ khẩu thường trú, chứng minh nhân dân, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) của bên nhận quyền thuê nhà ở.
• Các chứng từ chứng minh việc bố trí, sử dụng nhà hoặc chứng minh việc sử dụng nhà hợp lệ của bên chuyển quyền thuê nhà (Tờ khai gia đình; Bản kê khai nhà cửa năm 1977, quyết định cấp nhà).
• Giấy tờ chứng minh việc sang nhượng nhà ở. Trường hợp căn nhà đã được chuyển quyền thuê qua nhiều người, các chứng từ sang thuê thất lạc thì có tờ tường trình nguồn gốc nhà và cam kết chịu trách nhiệm nếu có tranh chấp, khiếu nại sau này, có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương.
• Xác nhận của Công an phường nơi căn nhà tọa lạc về việc bên chuyển quyền thuê nhà đã chuyển nơi khác và bên nhận quyền thuê nhà đã đến ở tại căn nhà sang thuê.
• Tờ cam kết về các nội dung: chưa làm chủ sở hữu căn nhà nào khác, chưa được cấp nhà – cấp đất và mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định, không sang nhượng tiếp cho đối tượng khác, có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương. Trường hợp có vợ (chồng) thì phải có thêm cam kết của vợ (chồng).

Thủ tục

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân quận (trong giờ hành chính từ thứ hai đến thứ sáu và sáng thứ bảy hàng tuần).

Đối vối công chức tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:

• Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn trao cho người nộp.
• Trường hợp hồ sơ thiếu, hoặc không hợp lệ thì công chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ làm lại cho kịp thời.

Bước 3: Nhận Quyết định hoặc nhận lại hồ sơ (trường hợp không đủ điều kiện) tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân quận (trong giờ hành chính từ thứ hai đến thứ sáu và sáng thứ bảy hàng tuần).

Chuyển nhượng quyền thuê nhà ở cũ

>> Xem thêm: Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp Thừa Kế Nhà Đang Thuê Của Nhà Nước

Trên đây là những giải đáp của Luật Long Phan về các vấn đề liên quan đến thủ tục, hồ sơ thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước. Đối tượng, điều kiện để thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào liên quan hoặc các vấn đề khác, vui lòng liên hệ qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI của chúng tôi tư vấn thêm. Trân trọng.

* Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.

Nguồn: Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng – Luật Long Phan PMT