Đất thuộc quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng đất không?

Có được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch không? – câu hỏi đang được nhiều bạn đọc quan tâm khi quyền sử dụng đất nói chung ngày càng có giá trị cao hơn. Để trả lời câu hỏi này cũng như tìm hiểu thêm các quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, quý khách hàng quan tâm có thể tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.

Đất quy hoạch

Người sử dụng đất quy hoạch được thực hiện những quyền như thế nào?

Theo quy định từ Điều 38 đến Điều 41 Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
• Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

Khi có đất thuộc quy hoạch của một trong bốn loại quy hoạch sử dụng đất nói trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 như sau:

1. Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, các quyền đó bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…
2. Đất thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói trên nhưng phải lưu ý:

• Không được xây dựng nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm lên trên phần đất đó
• Phải được sử cho phép của cơ quan có thẩm quyền nếu muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có.

>> Xem thêm: Đất Dính Quy Hoạch Có Được Bán Không?

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Khái niệm

Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất được chia thành:

• Đất nông nghiệp: trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,…
• Đất phi nông nghiệp: đất ở, đất nghĩa trang, đất sản xuất,…
• Đất chưa xác định được mục đích sử dụng

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất ở loại này sang loại khác để phù hợp với ý định sử dụng đất. Ví dụ: chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Đất thuộc quy hoạch

Nguyên tắc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 52 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:

• Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 và Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu rơi vào các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT và khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, khi thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.

>> Xem thêm: Hướng Giải Quyết Khi Đặt Cọc Mua Phải Đất Quy Hoạch

Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất thuộc quy hoạch

Như đã trình bày ở trên, theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm: Thủ Tục Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Thổ Cư

Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nếu không bị thu hồi đất, người sử dụng đất thuộc quy hoạch phải tuân theo mục đích sử dụng đất đã được cơ quan cấp huyện quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch

Thẩm quyền giải quyết

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, cơ quan tiếp nhận đơn có thể là:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu chủ thể có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu chủ thể có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có tiếp nhận hồ sơ có thể là:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• Nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Trình tự giải quyết

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thủ tục giải quyết được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, thủ tục giải quyết được thực hiện theo quy định về đăng ký biến động đất đai tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Trên đây là toàn bộ bài viết của chúng tôi để trả lời câu hỏi đất thuộc quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng đất không. Nếu còn có thắc mắc về vấn đề này hoặc cần được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, quý khách hàng có thể liên hệ ngay với chúng tôi thông qua hotline: 1900.63.63.87 để được tư vấn cụ thể, chi tiết hơn.

* Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.

Nguồn: Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng – Luật Long Phan PMT