Trả mặt bằng trước hạn do dịch covid – 19 có thuộc trường hợp bất khả kháng?

Trả mặt bằng trước hạn do dịch covid – 19 có thuộc trường hợp bất khả kháng? Sự xuất hiện của đại dịch Covid-19 gây ảnh hưởng cho đời sống kinh tế – xã hội. Các chủ thể kinh doanh phải tìm nhiều cách để hạn chế thiệt hại, rủi ro, trong số đó, trả mặt bằng thuê trước khi đến hạn là một biện pháp. Việc trả lại mặt bằng thuê trước hạn trong thời buổi dịch bệnh có được coi là trường hợp bất khả kháng? Xin mời Quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây.

Trả mặt bằng trước hạn do dịch bệnh có là trường hợp bất khả kháng?

Các yếu tố cấu thành sự kiện bất khả kháng

Sự kiện bất khả kháng được định nghĩa tại đoạn 2 khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự năm 2015, theo đó sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Sự kiện khách quan, không thể lường trước

• Sự kiện bất khả kháng phải xảy ra một cách khách quan, tức là diễn ra không dựa trên ý chí của con người, không do con người tác động vào hay quyết định. Bên cạnh đó, sự kiện này diễn ra phải đảm bảo yếu tố không thể lường trước được. Nếu con người bằng hiểu biết thông thường và dựa trên phán đoán có căn cứ mà có thể biết được một biến cố có thể hay chắc chắn xảy ra thì sự kiện đó không thể được coi là sự kiện bất khả kháng.

Không thể khắc phục dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết

Ngoài tiêu chí đảm bảo tính khách quan và không thể đoán trước, Bộ luật Dân sự yêu cầu bên gặp phải sự kiện không mong muốn phải tiến hành các biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép để khắc phục cũng như giảm thiểu thiệt hại xảy ra. Điều này phù hợp với nguyên tắc thiện chí, trung thực và hướng đến việc đảm bảo thực hiện hợp đồng của các bên, tránh trường hợp bên gặp phải biến cố không mong muốn cố ý để thiệt hại tiếp diễn để không thực hiện hợp đồng và được hưởng các hệ quả pháp lý dành cho sự kiện bất khả kháng.

>>>Xem thêm: Yếu tố loại trừ rủi ro trong hợp đồng có xem là tình huống bất khả kháng?

Hệ quả pháp lý của sự kiện bất khả kháng

Hệ quả pháp lý của sự kiện bất khả kháng không được quy định cụ thể, các hệ quả này nằm rải rác trong các điều luật của Bộ luật Dân sự và một số luật khác có liên quan.

• Bên gặp phải sự kiện bất khả kháng có thể không phải chịu trách nhiệm pháp lý.
• Bên gặp sự kiện bất khả kháng có thể được giảm trừ hoặc miễn nghĩa vụ.
• Bên gặp sự kiện bất khả kháng có thể được kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tương ứng với thời gian tồn tại bất khả kháng.
• Sự kiện bất khả kháng có thể làm chấm dứt các quan hệ hợp đồng giữa hai bên.

Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng không?

Trả mặt bằng do dịch có là sự kiện bất khả kháng?

Covid-19 không luôn luôn là sự kiện bất khả kháng, tùy từng trường hợp mà đại dịch này mới được coi là sự kiện bất khả kháng trong các hợp đồng.

Nếu phân tích dựa trên các tiêu chí đánh giá sự kiện bất khả kháng thì đại dịch Covid-19 đảm bảo được tính khách quan, tức là không ai tác động hay mong muốn nó xảy ra. Tuy nhiên, khi xem xét tính ảnh hưởng của Covid-19 thì chúng ta cần dựa trên sự tác động của các văn bản pháp luật trong giai đoạn dịch bệnh. Do đó, tiêu chí về sự lường trước của các bên cần xác định xem bên không thể thực hiện nghĩa vụ do dịch bệnh có bị tác động bởi các văn bản pháp luật nhằm phòng, chống dịch bệnh hay không. Trong giai đoạn bùng dịch, do tác động của nó quá lớn và do truyền thông về dịch bệnh cũng rất phổ biến nên các bên giao kết hợp đồng buộc phải biết nó sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng nên khi đó dịch bệnh không thể coi là trường hợp bất khả kháng. Tuy nhiên, để tiến hành các biện pháp ngăn chặn dịch bệnh, Chính phủ có thể đưa ra các biện pháp mạnh hơn các biện pháp đang áp dụng. Khi đó, bên có nghĩa vụ không thể suy tính tới và không thể hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng thì có thể được cân nhắc áp dụng sự kiện bất khả kháng.

Ngoài ra, bên có nghĩa vụ cần thực hiện các biện pháp khắc phục khi nghĩa vụ của mình không thể tiến hành do dịch bệnh. Chẳng hạn như họ có thể áp dụng các biện pháp bảo quản hàng hóa thích hợp để hạn chế hư hỏng, thiệt hại tới mức tối thiểu.

>>>Xem thêm: Thực hiện hợp đồng thế nào khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Trách nhiệm pháp lý khi trả mặt bằng trước hạn do Covid-19

Khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện”.

Khoản 2 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thêm: “Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Như vậy, dựa theo các quy định trên thì khi trả lại mặt bằng trước thời hạn thuê, bên thuê có thể bị phạt vi phạm hay bị yêu cầu bồi thường thiệt hại như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, ngay cả trong thời buổi dịch bệnh. Tuy nhiên, cần cân nhắc tới sự kiện bất khả kháng như đã đề cập. Nếu dịch bệnh đáp ứng đủ các điều kiện để trở thành sự kiện bất khả kháng mà bên thuê mặt bằng gặp phải thì bên thuê có thể không bị phạt vi phạm hay bị yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng

Trước hết, pháp luật dân sự tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng thuê mặt bằng, bên thuê bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên họ không đủ khả năng tài chính để thuê nữa thì có thể bàn bạc, thỏa thuận với bên thuê để trả lại mặt bằng. Nếu các bên đạt được thỏa thuận và không có tranh chấp gì thì pháp luật sẽ không can thiệp.

Nếu các bên không thỏa thuận được thì có thể nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Theo đó trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án tại Tòa án nhân dân được thực hiện như sau:

Yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng

1. Đương sự nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về Hợp đồng thuê nhà. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo thì người khởi kiện phải làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí;
2. Tòa án sẽ tiến hành xem xét Đơn khởi kiện, nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được Tòa án thụ lý;
3. Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm: Chuẩn bị xét xử và hòa giải;
4. Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án;
5. Xét xử phúc thẩm vụ án (nếu có).

>>>Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về việc trả mặt bằng trước hạn do dịch bệnh Covid 19 có phải là trường hợp bất khả kháng không? Quý bạn đọc có bất cứ thắc mắc về nội dung bài viết và cần TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG  vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua số >HOTLINE 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

Nguồn: Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng – Luật Long Phan PMT